Brickell vai Sunny Isles, kurš ir labāks investoram?

Brickell un Sunny Isles apkalpo dažādus investoru profilus. Abi piesaista starptautisko kapitālu, bet pamatā esošais mehānisms, īrnieku baseins, tukšuma risks, izejas grafiks, ir pilnīgi atšķirīgs.

Brickell, ienesīguma dzinējs

• Īrnieku baseins: finanšu sektora profesionāļi, tech darbinieki, juristi, institucionālas kvalitātes īrnieki.
• Tukšums: zem 8% gada laikā, vienciparu pārīrēšanas laiki.
• Bruto ienesīgums: 4,5–6,0% atkarībā no ēkas ērtībām un HOA slodzes.
• Atkārtotas pārdošanas likviditāte: 30–60 dienas tirgū normālos ciklos. Dziļš sekundārais pircēju baseins.

Sunny Isles, pieauguma likme

• Īpašnieka-iemītnieka attiecība ir augsta, lielākā daļa pircēju paši izmanto vienību daļu gada.
• Kapitāla pieaugums ir bijis 7–9% CAGR slīdošos 10 gadu logos.
• Zīmola ēkas (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) saglabā vērtību cauri cikliem.
• Zemāks īres ātrums, bet īre šeit nav primārā tēze.

Turēšanas izmaksu atšķirības

1. HOA Brickell: parasti 1,20–1,80 $/sqft/mēnesī jaunam produktam.
2. HOA Sunny Isles: 1,50–2,50 $/sqft/mēnesī zīmola inventāram.
3. Īpašuma nodoklis: līdzīgs abos, ad valorem Maiami-Dade 1,9–2,1%.
4. Apdrošināšana: okeāna piekrastes Sunny Isles maksā par 30–60% vairāk nekā Brickell.

Sadalīšanas stratēģija

Daudzi pieredzējuši starptautiskie investori tur pa vienai vienībai katrā: Brickell dzīvokli naudas plūsmai + valūtas riska ierobežošanai, plus Sunny Isles vienību kā nepilna laika dzīvesvietu un ilgtermiņa pieauguma likmi. Naudas plūsma no Brickell bieži sedz ievērojamu daļu no Sunny Isles turēšanas izmaksām.

“Brickell ir jūsu īrnieka rajons. Sunny Isles ir jūsu rajons. Nejauciet abus, tie prasa atšķirīgu domāšanu katrā analīzes solī.”