Homestead vs Florida City, Īres Ienesīguma Salīdzinājums

Divi kaimiņu tirgi, atšķirīga izeja

Homestead un Florida City atrodas blakus viens otram Miami-Dade dienvidu malā, labā dienā apmēram 45 minūtes no Brickell. Pircējam no citas pavalsts vai ārzemēm tie izskatās kā viena un tā pati likme: jauni townhome, strādājošās šķiras īrnieki un cenas, kas ir daļa no tā, ko prasa piekraste. Likme nav viena un tā pati. Kartē atšķirība ir maza, tabulā liela.

Homestead ir vecāka un lielāka pilsēta. Tai ir īsts centrs, izveidojusies īres bāze ap slimnīcu un gaisa spēku rezerves bāzi, un skolas ar pakāpi augstāku vērtējumu. Florida City ir mazāka un investoriem jaunāka. Zeme tur joprojām tirgojas lētāk, tāpēc būvnieki gatavo produktu cenā zemāk, un tieši šis viens fakts nosaka lielāko daļu no tā, kas seko.

No kurienes rodas ienesīguma starpība

Īres maksas abās pilsētās atšķiras par kādiem simts dolāriem par salīdzināmu townhome ar trim guļamistabām. Pirkuma cenas ne. Tā kā Florida City ielaiž jūs iekšā par apmēram 30% lētāk gandrīz identiskam produktam, tā pati īres iemaksa sedz mazāku kredītu, un bruto cap rate iznāk par 1,5 līdz 2 punktiem augstāks. Tas ir viss arguments par labu Florida City vienā teikumā.

Homestead atbild ar noturību. Dziļāks īrnieku loks nozīmē īsākus tukšstāvēšanas periodus starp līgumiem, un spēcīgāki skolu vērtējumi notur pārdošanas vērtību, kad beigās pārdodat. Desmit gados vērtības pieauguma līkne ir gājusi apmēram punktu augstāk. Par to maksājat sākumā un savācat izejā.

Kurš der jūsu plānam

Ja tieši mēneša skaitlis ir tas, kas naktī neļauj gulēt, Florida City uzvar. Zemāka ieeja, augstāks ienesīgums, ātrāka pirmās iemaksas atpelnīšana. Tas piestāv pircējam, kurš vēlas, lai īpašums sevi uztur pats no pirmā mēneša, un kurš jūtas mierīgi tirgū, kas vēl pierāda savu pārdošanas dziļumu.

Ja turat desmit gadus un domājat, kurš nopirks vietu pēc jums, Homestead ir drošāka turēšana. Labākas skolas, plašāka īrnieku bāze un pārdošanas stāsts, kas nav atkarīgs no tā, vai ieradīsies nākamais investoru vilnis. Ienesīgums šodien ir plānāks, taču izeja parasti tīrāka.

Divas praktiskas piezīmes, pirms apņematies par kādu no pusēm. Pārbaudiet, vai kopiena nes CDD obligāciju, jo šī gada pozīcija var klusi izdzēst ienesīguma priekšrocību. Un apstipriniet, kādu ārvalstnieka pirmo iemaksu sagaida jūsu aizdevējs, jo tā pārbīda reālo cash-on-cash vairāk nekā virsraksta cap rate. Kad būsiet gatavi rīkoties, mēs jūs iepazīstinām ar licencētu Floridas brokeri un aizdevēju, kuri kārto pašu darījumu.