Iemaksā 30%. Ļauj īrniekam segt pārējo.
Rūpīgi izvēlēta Maiami māja, kur īre sedz hipotēku, ar nelielu pārpalikumu tev. Mēs iepazīstinām tevi ar brokeri, kas vienojas par cenu, ar aizdevēju, kas strukturē aizdevumu, un ar pārvaldnieku, kas iekārto dzīvokli un izvieto īrnieku. Tu nodrošini kapitālu. Maiami veido tavu bagātību.
Ilustratīvs modelis pētniecības nolūkos. Mēs neesam licencēts nekustamā īpašuma brokeris, aizdevējs vai finanšu konsultants.
Ko «pašfinansējoša» patiesībā nozīmē.
Tu iemaksā 30%
Viena pirmā iemaksa. Darījuma izmaksas un sagatavošana īrei iekļautas vienreiz, bez pārsteiguma naudas pieprasījumiem vēlāk.
Īrnieki sedz 70%
Tava īrnieka ikmēneša maksājums aprēķināts tā, lai segtu pamatsummu + procentus + nodokļus + apsaimniekošanas maksu. Ne no cerības, no aprēķina.
Tu veido pašu kapitālu
Katrs maksājums palielina tavu daļu. Maiami strukturālais jaunu mājokļu trūkums izdara pārējo, gadu pēc gada.
Īsts divistabu dzīvoklis Edgewater. Bez noapaļošanas trikiem.
Īpašuma nodoklis balstās uz Miami-Dade investīciju likmi (non-homestead). Apdrošināšana atspoguļo pēc 2010. gada būvētu pastiprinātu betonu; vecākas ēkas maksā $300–500/mēn. Apsaimniekošanas maksa atspoguļo mūsu izvēlēto portfeli, lielākā daļa luksusa torņu Brickell ir $900–1400/mēn un nekvalificējas. Īre atspoguļo Miami Realtors 2025 mediānu jaunam divistabu dzīvoklim Edgewater. Procentu likme ir Foreign National atsauce; mainās katru dienu.
Pat kad vējš pūš nepareizi, aprēķins nesabrūk.
- · Īre $5 000
- · 2% vērtības pieaugums
- · 10% tukšums
- · Īre $5 400
- · 4% vērtības pieaugums
- · Normāls tukšums
- · Īre $5 800
- · 6% vērtības pieaugums
- · Normāls tukšums
Ievēro: pat konservatīvajā gadījumā kopējā uzkrātā bagātība paliek pozitīva. Modelis nav trausls.
Četri soļi, viena koordinēta komanda, partneru vadīta.
Saskaņot
Izceļam kandidāta īpašumus, kur īre ≈ aizdevuma apkalpošana, gatavus tev pārskatīt kopā ar savu brokeri.
Finansēt
Iepazīstinām tevi ar Foreign National un ITIN aizdevējiem, kas tevi iepriekš kvalificē.
Iekārtot & sludināt
Neatkarīgi iekārtošanas partneri sagatavo dzīvokli, fotogrāfi to nofotografē, sludinājums tiek publicēts vairākos portālos.
Pārvaldīt
Tavs īpašuma pārvaldnieks izvieto īrnieku, iekasē īri un katru mēnesi izmaksā tev neto.
No pirmās apskates līdz pirmajai īres maksai.
Attīstītāju uzraudzība
Redakcionāls pārskats par Lennar, DR Horton un Pulte piedāvājumu un iepazīstināšana ar brokeriem, kuriem ir tiešs kontakts ar viņu pārdošanas komandām.
Aizdevēju iepazīstināšana
Izvēlētas Foreign National un ITIN programmas. Mēs neaizdodam, mēs iepazīstinām.
Sarunu atbalsts
Tavs brokeris vienojas par ieejas cenu. Mēs koordinējam grafiku un dokumentu plūsmu, no inspekcijas līdz īpašumtiesībām.
Slēgšanas koordinācija
Neatkarīgs īpašumtiesību aģents un tavs brokeris noslēdz lietu. Mēs koordinējam nodošanu starp escrow un slēgšanas advokātiem.
Iekārtošanas partnera iepazīstināšana
Neatkarīgs iekārtošanas partneris, profesionāla fotografēšana, gatavība sludinājumam vairākos portālos.
Īpašuma pārvaldības nodošana
Neatkarīgs licencēts īpašuma pārvaldnieks pārbauda, izvieto un pārvalda īrnieku.
Atlīdzības vienošanās ar partneriem (attīstītājs, aizdevējs, iekārtošana, pārvaldība) tiek atklātas sadarbības sākumā.
Vai šis ir pareizais modelis tev?
- ●Tev ir $250 000+ likvīda kapitāla, gatava ieguldīšanai.
- ●Tu vari turēt īpašumu 3+ gadus.
- ●Ārvalstnieks, ASV rezidents, ITIN turētājs vai ASV pilsonis.
- ●Tu vēlies ekspozīciju, pats nepārvaldot īpašumu.
- ●Tev vajadzīgi ikmēneša ienākumi no pirmās dienas.
- ●Kapitāls zem $250 000 bez ienākumiem, kas segtu iespējamo iztrūkumu.
- ●Tu vēlies pats ievākties mājoklī 12 mēnešu laikā.
- ●Tu sagaidi 15%+ gada atdevi (Maiami ir stabils, ne spekulatīvs).
Maiami nav spekulatīvs. Tas ir strukturāli nepietiekami nodrošināts ar mājokļiem, strukturāli pieprasīts un strukturāli denominēts USD.
Mēs labāk zaudējam iepazīstināšanu, nekā tevi maldinām.
Katram modelim ir ēnas. Lūk, mūsējās, skaidrā valodā. Ja kāda tevi aptur, modelis nav tev piemērots, un mēs to pateiksim pirmie.
- Tukšuma risks.Jaunbūvju tukšums Maiami vidēji ir aptuveni 5%. Aprēķinām ar 10% rezervei.
- Procentu risks.Foreign National likmes seko tirgum. Modelējam +1,5 pp stresa testu pirms ēkas atzīmēšanas par kandidātu.
- Apsaimniekošanas maksas risks.Apsaimniekošanas maksas parasti pieaug 3–5% gadā pēc sākotnējā perioda. Mūsu izvēlētajām ēkām ir caurspīdīgi rezervju pētījumi.
- Apdrošināšanas risks.Floridas viesuļvētru prēmijas pieauga ~11% gadā (2020–25). Summa $200/mēn atkarīga no pēc 2010. gada pastiprinātas būves.
- Likviditātes risks.Īpašums ir nelikvīds. Plāno vismaz 3+ gadu turēšanu.
- Nodokļu risks pārdošanā.FIRPTA ieturējums attiecas uz ne-ASV pārdevējiem. Lejāk pievienojam mūsu FIRPTA ceļvedi, izlasi to pirms pirkuma, ne pēc.
Bieži uzdoti, godīgi atbildēti.
Ar neierobežotu kapitālu skaidras naudas pirkumi ir tīrāki. 30/70 modelis pastāv pircējiem, kas labāk sadala $260k uz vienu labi sviras īpašumu Maiami nekā $710k uz to pašu vienoto aktīvu. Svira pastiprina vērtības pieaugumu; mūsu bāzes scenārijā $259 300 nes 16,3% 1. gadā, nevis ~5% skaidras naudas pirkumā.
Florida ir izīrētājiem labvēlīgs štats, izlikšana parasti pabeidzas 4–8 nedēļās. Mūsu pārvaldības partneris avansē īri izlikšanas laikā kvalificētos gadījumos un pēc tam to piedzen. Pārbaudām arī kredītspēju + ienākumus + nodarbinātību + iepriekšējo izīrētāju; nemaksāšanas līmenis mūsu pārvaldītajā portfelī ir bijis zem 2%.
Jā, bet tikai par tirgus īri ar rakstisku līgumu. Zem tirgus īre ģimenes locekļiem IRS var pārklasificēt kā personisku lietošanu un anulēt atskaitījumus. Mūsu advokāta pārbaudītā ģimenes līguma veidne iekļauta tiem, kas izvēlas šo ceļu.
Ja uzturies vairāk nekā 14 dienas vai 10% no izīrētajām dienām (kas lielāks), IRS to uzskata par dzīvesvietu, daudzi atskaitījumi pazūd un plūsmas modelis sabrūk. 30/70 modelis ir pilnībā izīrētai investīciju lietošanai. Jauktai lietošanai runā ar mums par citu struktūru.
Cashflow Home balstās uz ilgtermiņa līgumiem (parasti 12 mēneši). Īstermiņa īre uz papīra nes vairāk, bet pievieno operatīvu sarežģītību, augstāku tukšumu, ēkas ierobežojumus, FL štata nodokļus un licencēšanu. Varam strukturēt arī īstermiņa, bet tas nav noklusējums, ne arī tas, ko šie skaitļi atspoguļo.
Ne tieši, EB-5 prasa ieguldījumu noteiktā komerciālā projektā, ne dzīvojamā īpašumā. Bet daudzi mūsu klienti tur abus: Cashflow Home personīgajai bagātībai, EB-5 uzturēšanās atļaujai. Skati mūsu EB-5 ceļvedi par uzturēšanās ceļu.
Jā. Foreign National programmas Maiami ir izplatītas ar 30% pirmo iemaksu, likmes pašlaik ap 6,25%. Vajag pasi, ASV bankas kontu (palīdzam atvērt) un 6–12 mēnešu rezerves. ITIN aizņēmējiem ir atsevišķas programmas ar nedaudz augstākām likmēm.
Attīstītāji parasti maksā pircēja-brokera komisiju slēgšanas brīdī; šī komisija nonāk pie neatkarīga licencēta brokera, kuru piesaisti ar mūsu starpniecību, nevis MHM. Par koordinācijas pakalpojumiem ārpus starpniecības, ieteikuma iegāde, iekārtošanas partnera iepazīstināšana, pastāvīga uzraudzība, vienojamies par fiksētu vai uz veiksmi balstītu ieteikuma maksu rakstiski pirms sadarbības sākuma. Bez slēptām uzcenojumiem.
Jā. Lielākā daļa Foreign National aizdevumu ļauj refinansēt pēc 6–12 mēnešiem bez pirmstermiņa maksas. 1% likmes kritums $497k aizdevumam ietaupa ap $325/mēnesī. Dalāmies ar redakcionālām piezīmēm par refinansēšanu kā daļu no mūsu tirgus pārklājuma.
Vari pārdot jebkurā laikā. Zem 24 mēnešu turēšanas, visticamāk, maksāsi īstermiņa kapitāla pieauguma likmes zemākās ilgtermiņa vietā. FIRPTA ieturējums attiecas uz ne-ASV pārdevējiem. Iesakām 3+ gadu turēšanu, lai vērtības pieaugums un amortizācija pārsniegtu slēgšanas izmaksas.
Jā, un daudzi mūsu klienti to dara. Foreign National aizdevēji parasti ierobežo līdz 4–6 finansētiem investīciju īpašumiem uz aizņēmēju. Koordinējam tā, lai katrs jaunais īpašums atbilstu tam pašam 30/70 aprēķinam pirms pievienošanas.
Aizdevēji parasti prasa 6 mēnešu pilnas izmaksas rezervē slēgšanas brīdī, aptuveni $30 000 mūsu bāzes scenārijam. Stingri iesakām 12 mēnešus mieram un iekļaujam to atbilstībā pirms īpašuma atzīmēšanas par kandidātu.
Iesniedz pieteikumu Cashflow Home atbilstības izvērtēšanai.
Bez kredīta pārbaudes. Bez saistībām. Speciālists izskata vienas darba dienas laikā.
Visi parādītie skaitļi ir ilustratīvi un nav rezultātu solījums. Faktiskā īre, tukšums, nodokļi, apdrošināšana, apsaimniekošanas maksa un vērtības pieaugums atšķiras atkarībā no ēkas, gada un ekonomiskā cikla.
Miami House Market ir informatīva pētniecības platforma, nevis licencēts nekustamā īpašuma brokeris. Slēgšanas posma starpniecību nodrošina neatkarīgi, Floridā licencēti brokeri. Hipotēkas izsniedz neatkarīgi licencēti trešo pušu aizdevēji. Īpašumu pārvaldību veic neatkarīgi licencēti pārvaldnieki. Atlīdzības vienošanās ar partneriem (attīstītājs, aizdevējs, iekārtošana, pārvaldība) tiek atklātas rakstiski sadarbības sākumā.
Šī lapa nav finanšu, nodokļu vai juridiska konsultācija. Pirms katra pirkuma konsultējies ar licencētu grāmatvedi un advokātu. Iepriekšējie rezultāti negarantē nākotnes.