Pircēja jautājumi un atbildes.
Ko starptautiskie pircēji patiešām jautā pirms Maiami priekšlīguma parakstīšanas. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, viesuļvētras apdrošināšana, pārējais.
Kāds ir EB-5 investora vīzas slieksnis Maiami 2026. gadā?
EB-5 minimālais ieguldījums ir 800 000 $ mērķtiecīgā nodarbinātības zonā (TEA) vai 1 050 000 $ standarta zonā. Lielākā daļa Maiami jaunbūvju projektu Homesteadā un Dienvidu Maiami-Dade kvalificējas kā TEA. Nosacīta zaļā karte pienāk 12–24 mēnešos; pilnīga nosacījumu noņemšana seko 2 gadus vēlāk.
Kas ir FIRPTA un cik daudz IRS ietur, kad pārdodu savu Maiami īpašumu?
FIRPTA pieprasa, lai ASV pircēji ieturētu 15% no bruto pārdošanas cenas, pērkot nekustamo īpašumu no ārzemnieka. Jūs varat to samazināt vai novērst, izmantojot ieturēšanas sertifikātu (veidlapa 8288-B), kas iesniegts pirms slēgšanas, pamatojoties uz jūsu faktisko paredzamo kapitāla pieaugumu.
Kāds ir Floridas īpašuma nodokļa griestus un kā Save Our Homes aizsargā manu Maiami mājokli?
Floridas Save Our Homes (SOH) grozījums ierobežo gada novērtētās vērtības pieaugumu līdz 3% (vai CPI, kas zemāks) primārajām dzīvesvietām ar homestead. Apvienojumā ar 50 000 $ Homestead atbrīvojumu, lielākais nodokļu vairogs īpašnieku-iemītnieku Maiami-Dade.
Kā darbojas viesuļvētras apdrošināšana Maiami jaunbūvēm?
Maiami jaunbūves mājas, kas būvētas saskaņā ar Floridas Būvniecības kodeksu pēc 2002. gada, saņem ievērojamas apdrošināšanas prēmiju atlaides. Lielākā daļa polišu ir sadalītas starp Citizens Property Insurance vai privātajiem apdrošinātājiem, plus atsevišķs NFIP plūdu segums. Gada prēmijas 700 000 $ Homestead vienģimenes mājai parasti ir 3500–7000 $.
Brickell vai Sunny Isles, kurš ir labāks investoram?
Brickell uzvar īres ienesīgumā (4–6% bruto, profesionāls īrnieku baseins, 90 dienu pārīrēšanas logi) un atkārtotas pārdošanas likviditātē. Sunny Isles uzvar kapitāla pieaugumā (10 gadu CAGR 7–9%) un starptautiskajā otrās mājokļa pieprasījumā. Lielākā daļa starptautisko investoru sadala: ienesīgums Brickell, dzīvesveids Sunny Isles.
Kā darbojas pirmsbūvniecības escrow Floridā (Sadaļa 718)?
Floridas statūts 718 regulē dzīvokļu pirmsbūvniecības iegādes. Depozīti līdz 10% jāglabā escrow kontā; papildu depozīti starp 10% un 20% var izmantot izstrādātājs ar likumā paredzētajām atklāšanām. Virs 20% izstrādātājs parasti var izmantot līdzekļus būvniecībai.
Vai es varu izīrēt savu Maiami pludmales dzīvokli caur Airbnb? Kuras zonas atļauj īstermiņa īres?
Maiami pludmales STR ir specifisks zonai. Lielākā daļa South Beach un Mid-Beach dzīvojamo ielu aizliedz īres, kas ir īsākas par 6 mēnešiem. RM-1 un RM-2 zonas plus norīkots viesnīcas-condo produkts atļauj STR ar reģistrāciju. Vienmēr pārbaudiet gan pilsētas zonējumu, GAN paša dzīvokļa noteikumus.
Vai man ir nepieciešama īpašuma tiesību apdrošināšana, lai iegādātos īpašumu Maiami?
Jā, īpašuma tiesību apdrošināšana ir lielākās slēgšanas izmaksas (~0,5% no cenas) un katra dolāra vērta. Florida ir reģistrācijas valsts pēc akta; bez īpašuma tiesību apdrošināšanas jūs personīgi esat pakļauts neatklātām ķīlām, krāpnieciskām iepriekšējām nodošanām un īpašuma ķēdes plaisām.
Kā 1031 maiņa ļauj man atlikt kapitāla pieaugumu Maiami īpašumā?
1031. sadaļas līdzīga veida maiņa ļauj jums atlikt kapitāla pieauguma nodokli, atkārtoti ieguldot pārdošanas ieņēmumus citā ASV investīciju īpašumā stingros termiņos: 45 dienas aizvietotāja īpašuma identificēšanai, 180 dienas slēgšanai. Ārvalstu pārdevēji var izmantot 1031, bet FIRPTA ieturēšana joprojām attiecas.
Kāda ir atšķirība starp CDD un HOA maksām, un kura ir labāka?
HOA maksas maksā par notiekošo kopienas pārvaldību (apkope, ērtības, apdrošināšana kopējām telpām). CDD maksas atmaksā pašvaldību obligācijas, kas finansēja sākotnējo infrastruktūru, īpašuma nodokļa līdzīgs novērtējums virs HOA. Kopienas bez CDD ietaupa 30–60 tūkstošus $ 30 gados.