Kā 1031 maiņa ļauj man atlikt kapitāla pieaugumu Maiami īpašumā?

ASV nodokļu kodeksa 1031. sadaļa ir visspēcīgākais kapitāla pieauguma atlikšanas rīks nekustamā īpašuma rokasgrāmatā. Pareizi izmantota, tā pārveido Maiami par nodokļu ziņā efektīvu salikto procentu mašīnu, peļņa tiek pārnesta uz priekšu cauri maiņām bezgalīgi.

Divi stingri termiņi

1. 45 dienas, no pārdošanas slēgšanas datuma rakstiski identificējiet līdz 3 potenciāliem aizvietotāju īpašumiem (vai ievērojiet 200% noteikumu vairākiem).
2. 180 dienas, no tā paša slēgšanas datuma noslēdziet vienu no identificētajiem aizvietotāju īpašumiem.
3. Jebkura termiņa nokavēšana = visa maiņa neizdodas = visa peļņa kļūst apliekama ar nodokli tajā gadā.

Kas kvalificējas kā 'līdzīga veida' (like-kind)

• JEBKURŠ ASV investīciju īpašums kvalificējas, dzīvoklis pret vienģimenes māju, neapstrādāta zeme pret biroju, viesnīca pret noliktavu.
• Primārās dzīvesvietas NEKVALIFICĒJAS (atšķirīga nodokļu apstrāde saskaņā ar 121. sadaļu).
• Ārvalstu īpašums NEKVALIFICĒJAS, tam jābūt no ASV uz ASV.
• Kustamais īpašums (automašīnas, māksla) tika izņemts no 1031 2018. gadā.

Kvalificēta starpnieka prasība

Jūs nedrīkstat aizskart pārdošanas ieņēmumus. Kvalificēts starpnieks (QI), neatkarīga trešā puse, tur līdzekļus starp pārdošanu un aizvietotāja īpašuma slēgšanu. Izvēlieties QI pirms pārdošanas sākšanas. Viņu maksa ir 750–1 500 $ par maiņu.

FIRPTA + 1031, ārvalstu pārdevēja āķis

• Standarta FIRPTA: 15% no bruto pārdošanas cenas ieturēti slēgšanā.
• Ja īpašums nonāk 1031: 15% ieturējums JOPROJĀM ATTIECAS, ja vien tas netiek apvienots ar veidlapas 8288-B ieturēšanas sertifikātu.
• Iesniedziet veidlapu 8288-B 90+ dienas PIRMS slēgšanas, lai pieprasītu samazinātu/nulles ieturējumu.
• Bez sertifikāta: 15% paliek pie IRS, kamēr mēģināt pabeigt 1031, biežs neveiksmīgu maiņu iemesls.

“1031 nav nepilnība, tā ir politika. Kongress vēlas, lai kapitāls efektīvi plūst caur ASV nekustamo īpašumu. Starptautiskie investori, kas plāno iepriekš, saņem tādu pašu attieksmi kā amerikāņi.”