Nekustamā Īpašuma Nodoklis Maiami un Floridā, Pircēja Ceļvedis

Floridas nodokļu struktūra ir visbiežāk citētais iemesls, kāpēc turīgi amerikāņi pārceļas uz Maiami. Virsraksts ir patiess: nav štata ienākuma nodokļa. Bet pilnā aina ir četri slāņi, un lielākā daļa ārvalstu pircēju nenovērtē trīs no tiem.

1. slānis, Īpašuma nodoklis (Maiami-Dade specifika)

• Efektīvā likme: 1,9–2,1% no novērtētās vērtības gadā, atkarībā no pašvaldības Maiami-Dade ietvaros.
• Ietver apgabalu, skolas padomi, pašvaldību un dažādus īpašos rajonus.
• Maksā gadā novembrī (4% atlaide, ja samaksāts līdz 30. novembrim); kavēts no 1. aprīļa.
• Novērtēto vērtību nosaka 1. janvārī; plaisa starp tirgus un novērtēto vērtību var būt ievērojama.

2. slānis, Federālais ienākuma nodoklis no īres

Floridai nav štata nodokļa par īres ienākumiem, bet federālais attiecas. Ārvalstu īpašnieki iesniedz veidlapu 1040-NR (vai izvēlas 'effectively connected income' apstrādi caur veidlapu W-8ECI, lai atskaitītu izdevumus). Pēdējais gandrīz vienmēr ir izdevīgāks nopietniem investoriem, bruto īres ieturējums ir 30% bez šīs izvēles.

3. slānis, Kapitāla pieaugums pārdošanā

• Federālais ilgtermiņa kapitāla pieaugums (turēts >1 gadu): 0% / 15% / 20% kategorijas atkarībā no ienākumiem.
• Net Investment Income Tax (NIIT): papildu 3,8% augstu ienākumu iesniedzējiem.
• FIRPTA ieturējums (ārvalstu pārdevēji): 15% no bruto pārdošanas cenas ieturēti slēgšanā.
• Floridas štata kapitāla pieaugums: 0%.
• Kombinētais federālais sliktākais gadījums: 23,8% no pieauguma.

4. slānis, Viesuļvētras / vēja apdrošināšana

Nav nodoklis, bet atkārtots gada izdevums, ko ārvalstu pircēji nenovērtē. Maiami-Dade prasa viesuļvētras (vēja) apdrošināšanu finansētiem īpašumiem; skaidras naudas pircēji to bieži izlaiž (slikta doma). Tipiska prēmija vienģimenes mājai Homestead par 700 000 $: 3 500–7 000 $ gadā. Jaunbūve (Floridas Būvniecības kodekss 2002+) saņem ievērojamas prēmiju atlaides salīdzinājumā ar vecāku fondu.

Homestead Exemption + Save Our Homes, īpašnieka-iemītnieka vairogs

1. Padariet Floridu par savu primāro dzīvesvietu (ieteicams 180+ dienas gadā).
2. Iesniedziet homestead pieteikumu līdz 1. martam Miami-Dade Property Appraiser.
3. Novērtētā vērtība nekavējoties samazinās par 50 000 $.
4. Save Our Homes ierobežo novērtētās vērtības gada pieaugumu līdz 3%, pat ja tirgus vērtība 10 gados divkāršojas.
5. Pārnesamība: 500 000 $ uzkrāto SOH ietaupījumu pāriet uz jūsu nākamo Floridas primāro dzīvesvietu.

1031 maiņa, kapitāla pieauguma atlikšana atkārtotos ieguldījumos

IRC 1031. sadaļa ļauj jums atlikt federālo kapitāla pieauguma nodokli, apmainot savu investīciju īpašumu pret citu ASV investīciju īpašumu. Stingri termiņi: identificējiet aizstājēju 45 dienu laikā pēc pārdošanas, slēdziet 180 dienu laikā. Ārvalstu pārdevēji var izmantot 1031, bet FIRPTA ieturējums joprojām attiecas, ja vien tas netiek apvienots ar ieturēšanas sertifikāta iesniegšanu.

FIRPTA ieturēšanas sertifikāts (veidlapa 8288-B)

• Iesniegts PIRMS slēgšanas, jāsāk 90+ dienas pirms pārdošanas.
• IRS aprēķina faktisko gaidāmo pieaugumu un apstiprina samazinātu (vai nulles) ieturējumu.
• Bez tā: 15% no bruto pārdošanas cenas tiek turēti, līdz iesniedzat 1040-NR atmaksai (6–18 mēneši).
• Izmaksas: 1 500–3 500 $ grāmatveža honorāri. Vērts jebkurā pārdošanā >500 000 $.

Ātrās atsauces tabula par likmēm

• Štata ienākuma nodoklis: 0%
• Īpašuma nodoklis: 1,9–2,1% no novērtētās vērtības
• Federālais LTCG (augsti ienākumi): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% no pieauguma
• FIRPTA bruto ieturējums: 15% no pārdošanas cenas
• Viesuļvētras apdrošināšana: 3,5–7k $ gadā (700k $ māja)
• Īpašuma nodokļa atlaide, ja samaksāts līdz 30. nov.: 4%
• Homestead atbrīvojums: −50 000 $ no novērtētās vērtības
• Save Our Homes griesti: 3% gadā uz novērtētās vērtības pieaugumu

“Floridas nodokļu priekšrocība uzkrājas. 1. gadā tas izskatās kā 2% īpašuma nodokļa rēķins pret 6% Ņujorkas štata ienākuma nodokli. 10. gadā tā ir 18% mūža nodokļu starpība, kas atgriežas jūsu kapitālā.”