Nekilnojamojo Turto Mokestis Majamio ir Floridoje, Pirkėjo Vadovas

Floridos mokesčių struktūra yra dažniausiai cituojama priežastis, kodėl pasiturintys amerikiečiai persikelia į Majamį. Antraštė tiesa: nėra valstijos pajamų mokesčio. Bet visas vaizdas turi keturis sluoksnius, ir dauguma užsienio pirkėjų nuvertina tris iš jų.

1 sluoksnis, Turto mokestis (Majami-Dade specifika)

• Efektyvi norma: 1,9–2,1% įvertintos vertės per metus, priklausomai nuo savivaldybės Majami-Dade ribose.
• Apima apygardą, mokyklų tarybą, savivaldybę ir įvairius specialius rajonus.
• Mokama kasmet lapkritį (4% nuolaida, jei sumokama iki lapkričio 30 d.); pavėluota nuo balandžio 1 d.
• Įvertinta vertė nustatoma sausio 1 d.; atotrūkis tarp rinkos ir įvertintos vertės gali būti reikšmingas.

2 sluoksnis, Federalinis pajamų mokestis nuo nuomos

Florida neturi valstijos mokesčio nuo nuomos pajamų, bet federalinis taikomas. Užsienio savininkai pateikia formą 1040-NR (arba pasirenka 'effectively connected income' traktavimą per formą W-8ECI, kad atskaitytų išlaidas). Pastarasis beveik visada palankesnis rimtiems investuotojams, bruto nuomos sulaikymas yra 30% be šio pasirinkimo.

3 sluoksnis, Kapitalo prieaugis pardavime

• Federalinis ilgalaikis kapitalo prieaugis (laikytas >1 metus): 0% / 15% / 20% pakopos pagal pajamas.
• Net Investment Income Tax (NIIT): papildomi 3,8% didelių pajamų teikėjams.
• FIRPTA sulaikymas (užsienio pardavėjai): 15% bruto pardavimo kainos sulaikyta uždarymo metu.
• Floridos valstijos kapitalo prieaugis: 0%.
• Kombinuotas federalinis blogiausias atvejis: 23,8% nuo prieaugio.

4 sluoksnis, Uragano / vėjo draudimas

Ne mokestis, o pasikartojanti metinė išlaida, kurią užsienio pirkėjai nuvertina. Majami-Dade reikalauja uragano (vėjo) draudimo finansuojamiems turtams; grynųjų pirkėjai jį dažnai praleidžia (bloga idėja). Tipinė įmoka vienšeimyniam namui Homestead už 700 000 $: 3 500–7 000 $ per metus. Nauja statyba (Floridos statybos kodeksas 2002+) gauna reikšmingas įmokų nuolaidas, palyginti su senesniu fondu.

Homestead Exemption + Save Our Homes, savininko-gyventojo skydas

1. Padarykite Floridą savo pagrindine gyvenamąja vieta (rekomenduojama 180+ dienų per metus).
2. Pateikite homestead paraišką iki kovo 1 d. Miami-Dade Property Appraiser.
3. Įvertinta vertė nedelsiant sumažėja 50 000 $.
4. Save Our Homes apriboja įvertintos vertės metinį augimą iki 3%, net jei rinkos vertė per 10 metų padvigubėja.
5. Perkeliamumas: 500 000 $ sukauptų SOH santaupų perkeliama į jūsų kitą Floridos pagrindinę gyvenamąją vietą.

1031 mainai, kapitalo prieaugio atidėjimas reinvesticijose

IRC 1031 skirsnis leidžia atidėti federalinį kapitalo prieaugio mokestį mainant savo investicinį turtą į kitą JAV investicinį turtą. Griežti terminai: identifikuokite pakeitimą per 45 dienas nuo pardavimo, uždarykite per 180 dienų. Užsienio pardavėjai gali naudoti 1031, bet FIRPTA sulaikymas vis dar taikomas, nebent jis derinamas su sulaikymo pažymėjimo pateikimu.

FIRPTA sulaikymo pažymėjimas (forma 8288-B)

• Pateiktas PRIEŠ uždarymą, turi prasidėti 90+ dienų prieš pardavimą.
• IRS apskaičiuoja faktinį numatomą prieaugį ir patvirtina sumažintą (arba nulinį) sulaikymą.
• Be jo: 15% bruto pardavimo kainos laikoma, kol pateikiate 1040-NR grąžinimui (6–18 mėnesių).
• Kaina: 1 500–3 500 $ buhalterio mokesčių. Verta bet kuriame pardavime >500 000 $.

Greitos nuorodos lentelė apie tarifus

• Valstijos pajamų mokestis: 0%
• Turto mokestis: 1,9–2,1% įvertintos vertės
• Federalinis LTCG (didelės pajamos): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% nuo prieaugio
• FIRPTA bruto sulaikymas: 15% pardavimo kainos
• Uragano draudimas: 3,5–7k $ per metus (700k $ namas)
• Turto mokesčio nuolaida sumokėjus iki lapkr. 30: 4%
• Homestead atleidimas: −50 000 $ nuo įvertintos vertės
• Save Our Homes riba: 3% per metus nuo įvertintos vertės augimo

“Floridos mokesčių pranašumas kaupiasi. 1 metais tai atrodo kaip 2% turto mokesčio sąskaita prieš 6% Niujorko valstijos pajamų mokestį. 10 metais tai 18% viso gyvenimo mokesčių skirtumas, kuris grįžta į jūsų kapitalą.”