Įneškite 30%. Leiskite nuomininkui padengti likusią dalį.
Kruopščiai parinkti Majamio namai, kur nuoma padengia hipoteką, su nedideliu likučiu jums. Mes supažindiname jus su brokeriu, kuris derasi dėl kainos, su skolintoju, kuris struktūrizuoja paskolą, ir su valdytoju, kuris apstato butą bei įkurdina nuomininką. Jūs įdedate kapitalą. Majamis kuria jūsų turtą.
Iliustracinis modelis tyrimo tikslais. Nesame licencijuotas nekilnojamojo turto brokeris, skolintojas ar finansų patarėjas.
Ką iš tikrųjų reiškia «pats save apmokantis».
Jūs įdedate 30%
Vienas pradinis įnašas. Sandorio išlaidos ir paruošimas nuomai įtraukti vienkartiniai, jokių netikėtų pinigų prašymų vėliau.
Nuomininkai padengia 70%
Jūsų nuomininko mėnesinė įmoka apskaičiuota taip, kad padengtų pagrindinę sumą + palūkanas + mokesčius + administravimo mokestį. Ne iš vilties, iš skaičiavimo.
Jūs kaupiate nuosavą kapitalą
Kiekvienas mokėjimas didina jūsų dalį. Struktūrinis naujų būstų trūkumas Majamyje padaro likusią dalį, metai iš metų.
Tikras dviejų kambarių butas Edgewater. Jokių apvalinimo gudrybių.
Nekilnojamojo turto mokestis remiasi Miami-Dade investiciniu tarifu (non-homestead). Draudimas atspindi po 2010 m. statytą sustiprintą betoną; senesni pastatai kainuoja $300–500/mėn. Administravimo mokestis atspindi mūsų atrinktą portfelį, dauguma prabangių bokštų Brickell yra $900–1400/mėn ir nekvalifikuoja. Nuoma atspindi Miami Realtors 2025 medianą naujam dviejų kambarių butui Edgewater. Palūkanų norma yra Foreign National nuoroda; keičiasi kasdien.
Net kai vėjas pučia ne ta kryptimi, skaičiavimas nesugriūva.
- · Nuoma $5 000
- · 2% vertės augimas
- · 10% tuštumas
- · Nuoma $5 400
- · 4% vertės augimas
- · Normalus tuštumas
- · Nuoma $5 800
- · 6% vertės augimas
- · Normalus tuštumas
Atkreipkite dėmesį: net konservatyviu atveju bendras sukauptas turtas išlieka teigiamas. Modelis nėra trapus.
Keturi žingsniai, viena koordinuota komanda, vedama partnerių.
Suderinti
Iškeliame kandidatinius objektus, kur nuoma ≈ paskolos aptarnavimas, pasirengusius peržiūrai kartu su jūsų brokeriu.
Finansuoti
Supažindiname jus su Foreign National ir ITIN skolintojais, kurie jus iš anksto kvalifikuoja.
Apstatyti & skelbti
Nepriklausomi apstatymo partneriai paruošia butą, fotografai jį nufotografuoja, skelbimas paskelbiamas keliuose portaluose.
Valdyti
Jūsų turto valdytojas įkurdina nuomininką, surenka nuomą ir kas mėnesį jums išmoka grynąją sumą.
Nuo pirmosios apžiūros iki pirmosios nuomos.
Statytojų stebėjimas
Redakcinė Lennar, DR Horton ir Pulte pasiūlos apžvalga ir supažindinimas su brokeriais, palaikančiais tiesioginį ryšį su jų pardavimų komandomis.
Skolintojų pristatymas
Atrinktos Foreign National ir ITIN programos. Mes neskoliname, mes pristatome.
Derybų palaikymas
Jūsų brokeris derasi dėl įėjimo kainos. Mes koordinuojame tvarkaraštį ir dokumentų srautą, nuo inspekcijos iki nuosavybės.
Uždarymo koordinavimas
Nepriklausomas nuosavybės teisės agentas ir jūsų brokeris uždaro bylą. Mes koordinuojame perdavimą tarp escrow ir uždarymo advokatų.
Apstatymo partnerio pristatymas
Nepriklausomas apstatymo partneris, profesionali fotografija, pasirengimas skelbimui keliuose portaluose.
Turto valdymo perdavimas
Nepriklausomas licencijuotas turto valdytojas tikrina, įkurdina ir valdo nuomininką.
Atlygio susitarimai su partneriais (vystytojas, skolintojas, apstatymas, valdymas) atskleidžiami bendradarbiavimo pradžioje.
Ar tai tinkamas modelis jums?
- ●Turite $250 000+ likvidaus kapitalo, paruošto investuoti.
- ●Galite išlaikyti turtą 3+ metus.
- ●Užsienietis, JAV rezidentas, ITIN turėtojas arba JAV pilietis.
- ●Norite ekspozicijos pats nevaldydamas turto.
- ●Jums reikia mėnesinių pajamų nuo pirmos dienos.
- ●Kapitalas mažesnis nei $250 000 be pajamų galimam deficitui padengti.
- ●Norite pats įsikraustyti į būstą per 12 mėnesių.
- ●Tikitės 15%+ metinės grąžos (Majamis yra stabilus, ne spekuliacinis).
Majamis nėra spekuliacinis. Jis struktūriškai stokoja būstų, struktūriškai paklausus ir struktūriškai denominuotas USD.
Verčiau prarasime supažindinimą, nei jus suklaidinsime.
Kiekvienas modelis turi šešėlių. Štai mūsų, aiškia kalba. Jei kuris nors jus sustabdo, modelis jums netinka, ir mes pirmi tai pasakysime.
- Tuštumo rizika.Naujos statybos tuštumas Majamyje vidutiniškai apie 5%. Skaičiuojame su 10% atsargai.
- Palūkanų rizika.Foreign National palūkanos seka rinką. Modeliuojame +1,5 pp testavimą nepalankiomis sąlygomis prieš rekomenduodami pastatą.
- Administravimo mokesčio rizika.Administravimo mokesčiai paprastai kyla 3–5% per metus po pradinio laikotarpio. Mūsų atrinkti pastatai turi skaidrius rezervų tyrimus.
- Draudimo rizika.Floridos uraganų įmokos kilo ~11% per metus (2020–25). Suma $200/mėn priklauso nuo po 2010 m. sustiprintos statybos.
- Likvidumo rizika.Turtas yra nelikvidus. Planuokite bent 3+ metų laikymą.
- Mokesčių rizika parduodant.FIRPTA išskaitymas taikomas ne JAV pardavėjams. Žemiau pridedame mūsų FIRPTA vadovą, perskaitykite jį prieš pirkdami, ne po.
Dažnai užduodami, sąžiningai atsakyti.
Su neribotu kapitalu pirkimai grynaisiais yra švaresni. 30/70 modelis skirtas pirkėjams, kurie verčiau paskirsto $260k vienam gerai sverto Majamio turtui nei $710k tam pačiam vienam turtui. Svertas sustiprina vertės augimą; mūsų baziniame scenarijuje $259 300 duoda 16,3% 1 metais vietoj ~5% perkant grynaisiais.
Florida yra nuomotojams palanki valstija, iškeldinimas paprastai užbaigiamas per 4–8 savaites. Mūsų valdymo partneris avansuoja nuomą iškeldinimo metu kvalifikuotais atvejais ir vėliau ją išieško. Taip pat tikriname kreditingumą + pajamas + užimtumą + ankstesnį nuomotoją; nemokėjimo lygis mūsų valdomame portfelyje buvo žemiau 2%.
Taip, bet tik rinkos nuoma su rašytine sutartimi. Žemiau rinkos nuoma šeimos nariams IRS gali perklasifikuoti kaip asmeninį naudojimą ir panaikinti atskaitymus. Mūsų advokato patikrintas šeimos sutarties šablonas įtrauktas pasirinkusiems šį kelią.
Jei būnate daugiau nei 14 dienų arba 10% išnuomotų dienų (kas didesnė), IRS traktuoja tai kaip gyvenamąją vietą, daug atskaitymų išnyksta ir srauto modelis sugriūva. 30/70 modelis skirtas visiškai išnuomotam investiciniam naudojimui. Mišriam naudojimui kalbėkite su mumis apie kitą struktūrą.
Cashflow Home remiasi ilgalaikėmis sutartimis (paprastai 12 mėnesių). Trumpalaikė nuoma popieriuje duoda daugiau, bet prideda operacinį sudėtingumą, didesnį tuštumą, pastato apribojimus, FL valstijos mokesčius ir licencijavimą. Galime struktūrizuoti ir trumpalaikę, bet tai nėra numatytoji, nei tai, ką šie skaičiai atspindi.
Ne tiesiogiai, EB-5 reikalauja investicijų į nurodytą komercinį projektą, ne į gyvenamąjį turtą. Bet daugelis mūsų klientų turi abu: Cashflow Home asmeniniam turtui, EB-5 gyvenimo leidimui. Žiūrėkite mūsų EB-5 vadovą apie gyvenimo kelią.
Taip. Foreign National programos Majamyje paplitusios su 30% pradiniu įnašu, palūkanos dabar apie 6,25%. Reikia paso, JAV banko sąskaitos (padedame atidaryti) ir 6–12 mėnesių rezervų. ITIN paskolų gavėjai turi atskiras programas su šiek tiek didesnėmis palūkanomis.
Naujos statybos sandoriuose statytojas paprastai pats sumoka pirkėjo brokerio komisinį uždarant sandorį; tas komisinis atitenka nepriklausomam licencijuotam brokeriui, su kuriuo dirbi per mus, ne MHM. Už darbą už tarpininkavimo ribų (turto paieška, susipažinimas su apstatymo partneriu, nuolatinė priežiūra) susitariame dėl fiksuoto arba nuo sėkmės priklausančio atlyginimo raštu prieš pradedant. Jokių paslėptų antkainių.
Taip. Dauguma Foreign National paskolų leidžia refinansuoti po 6–12 mėnesių be išankstinio mokesčio. 1% palūkanų sumažėjimas $497k paskolai sutaupo apie $325/mėnesį. Refinansavimo langus žymime kaip nuolatinės priežiūros dalį.
Galite parduoti bet kada. Žemiau 24 mėnesių laikymo greičiausiai mokėsite trumpalaikius kapitalo prieaugio tarifus vietoj žemesnio ilgalaikio. FIRPTA išskaitymas taikomas ne JAV pardavėjams. Rekomenduojame 3+ metų laikymą, kad vertės augimas ir amortizacija viršytų uždarymo išlaidas.
Taip, ir daugelis mūsų klientų taip daro. Foreign National skolintojai paprastai riboja iki 4–6 finansuojamų investicinių turtų vienam skolininkui. Koordinuojame taip, kad kiekvienas naujas turtas atitiktų tą patį 30/70 skaičiavimą prieš pridedant.
Skolintojai paprastai reikalauja 6 mėnesių pilnų išlaidų rezerve uždarymo metu, apie $30 000 mūsų baziniam scenarijui. Primygtinai rekomenduojame 12 mėnesių ramybei ir įtraukiame tai į tinkamumą prieš rekomenduodami pirkimą.
Pateikite paraišką Cashflow Home tinkamumo vertinimui.
Jokio kredito patikrinimo. Jokių įsipareigojimų. Specialistas peržiūri per vieną darbo dieną.
Visi rodomi skaičiai yra iliustraciniai ir nėra rezultatų pažadas. Tikroji nuoma, tuštumas, mokesčiai, draudimas, administravimo mokestis ir vertės augimas skiriasi pagal pastatą, metus ir ekonominį ciklą.
Miami House Market yra informacinė tyrimų platforma, o ne licencijuotas nekilnojamojo turto brokeris. Tarpininkavimą uždarymo etape vykdo nepriklausomi, Floridoje licencijuoti brokeriai. Hipotekas teikia nepriklausomi licencijuoti trečiųjų šalių skolintojai. Turto valdymą atlieka nepriklausomi licencijuoti valdytojai. Atlygio susitarimai su partneriais (vystytojas, skolintojas, apstatymas, valdymas) atskleidžiami raštu bendradarbiavimo pradžioje.
Šis puslapis nėra finansinė, mokesčių ar teisinė konsultacija. Prieš kiekvieną pirkimą pasitarkite su licencijuotu buhalteriu ir advokatu. Praeities rezultatai negarantuoja ateities.