Homestead vs Florida City, Nuomos Pajamingumo Palyginimas

Dvi kaimyninės rinkos, skirtingas išėjimas

Homestead ir Florida City stovi vienas šalia kito pietiniame Miami-Dade pakraštyje, gerą dieną apie 45 minutes nuo Brickell. Pirkėjui iš kitos valstijos ar užsienio jie atrodo kaip tas pats statymas: nauji townhome, dirbančiojo sluoksnio nuomininkai ir kainos, sudarančios dalį to, ko prašo pakrantė. Statymas ne tas pats. Žemėlapyje skirtumas mažas, lentelėje didelis.

Homestead yra senesnis ir didesnis miestas. Jis turi tikrą centrą, nusistovėjusią nuomos bazę aplink ligoninę ir oro pajėgų rezervo bazę, ir mokyklas su laipteliu aukštesniu įvertinimu. Florida City mažesnis ir investuotojams naujesnis. Žemė ten vis dar prekiaujama pigiau, todėl statytojai gatavą produktą kainoja žemiau, ir būtent šis vienas faktas lemia didžiąją dalį to, kas seka.

Iš kur atsiranda pajamingumo skirtumas

Nuomos abiejuose miestuose skiriasi kokiais šimtu dolerių už palyginamą townhome su trimis miegamaisiais. Pirkimo kainos ne. Kadangi Florida City įleidžia jus vidun maždaug 30% pigiau už beveik identišką produktą, ta pati nuomos įmoka padengia mažesnę paskolą, o bruto cap rate išeina 1,5 iki 2 punktų aukštesnis. Tai visas argumentas už Florida City vienu sakiniu.

Homestead atsako tvarumu. Gilesnis nuomininkų telkinys reiškia trumpesnius tuščius laikotarpius tarp sutarčių, o stipresni mokyklų įvertinimai išlaiko perpardavimo vertę, kai galiausiai parduodate. Per dešimt metų vertės augimo kreivė ėjo maždaug punktu aukščiau. Už tai mokate pradžioje, o atsiimate išeidami.

Kuris tinka jūsų planui

Jei būtent mėnesinis skaičius neleidžia užmigti, Florida City laimi. Žemesnis įėjimas, aukštesnis pajamingumas, greitesnis pradinio įnašo atsipirkimas. Jis tinka pirkėjui, kuris nori, kad turtas išsilaikytų pats nuo pirmo mėnesio, ir kuris jaučiasi ramiai rinkoje, kuri dar įrodinėja savo perpardavimo gylį.

Jei laikote dešimtmetį ir galvojate, kas nupirks vietą po jūsų, Homestead yra saugesnis laikymas. Geresnės mokyklos, platesnė nuomininkų bazė ir perpardavimo istorija, kuri nepriklauso nuo to, ar pasirodys kita investuotojų banga. Pajamingumas šiandien plonesnis, bet išėjimas paprastai švaresnis.

Dvi praktinės pastabos prieš įsipareigojant bet kuriai pusei. Patikrinkite, ar bendruomenė turi CDD obligaciją, nes ši metinė eilutė gali tyliai ištrinti pajamingumo pranašumą. Ir patvirtinkite, kokio užsieniečio pradinio įnašo tikisi jūsų skolintojas, nes tai pastumia realų cash-on-cash labiau nei antraštinis cap rate. Kai būsite pasiruošę veikti, supažindiname jus su licencijuotu Floridos brokeriu ir skolintoju, kurie tvarko patį sandorį.