Brickell ar Sunny Isles, kuris geriau investuotojui?

Brickell ir Sunny Isles aptarnauja skirtingus investuotojų profilius. Abu pritraukia tarptautinį kapitalą, bet pagrindinis mechanizmas, nuomininkų baseinas, tuštumo rizika, išėjimo tvarkaraštis, visiškai skiriasi.

Brickell, pelningumo variklis

• Nuomininkų baseinas: finansų sektoriaus profesionalai, tech darbuotojai, advokatai, institucinės kokybės nuomininkai.
• Tuštumas: žemiau 8% per metus, vienaženkliai pakartotinės nuomos laikai.
• Bruto pelningumas: 4,5–6,0% priklausomai nuo pastato patogumų ir HOA naštos.
• Perpardavimo likvidumas: 30–60 dienų rinkoje normaliais ciklais. Gilus antrinis pirkėjų baseinas.

Sunny Isles, vertės augimo statymas

• Savininko-gyventojo santykis yra aukštas, dauguma pirkėjų patys naudoja vienetą dalį metų.
• Kapitalo augimas buvo 7–9% CAGR slankiuose 10 metų languose.
• Prekės ženklo pastatai (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) išlaiko vertę per ciklus.
• Mažesnis nuomos greitis, bet nuoma čia nėra pagrindinė tezė.

Laikymo kainos skirtumai

1. HOA Brickell: paprastai 1,20–1,80 $/sqft/mėn naujam produktui.
2. HOA Sunny Isles: 1,50–2,50 $/sqft/mėn prekės ženklo inventoriui.
3. Turto mokestis: panašus abiejuose, ad valorem Majami-Dade 1,9–2,1%.
4. Draudimas: prie vandenyno esantis Sunny Isles moka 30–60% daugiau nei Brickell.

Padalijimo strategija

Daugelis patyrusių tarptautinių investuotojų laiko po vieną vienetą kiekviename: Brickell butą pinigų srautui + valiutos apsidraudimui, plius Sunny Isles vienetą kaip ne visą laiką gyvenamąją vietą ir ilgalaikį vertės augimo statymą. Pinigų srautas iš Brickell dažnai padengia reikšmingą Sunny Isles laikymo kainos dalį.

“Brickell yra jūsų nuomininko rajonas. Sunny Isles yra jūsų rajonas. Nemaišykite jų, jie reikalauja skirtingo mąstymo kiekviename analizės žingsnyje.”