Jak mi výměna 1031 umožňuje odložit kapitálové zisky na nemovitosti v Miami?

Sekce 1031 amerického daňového zákoníku je nejmocnější nástroj odkladu kapitálových zisků v realitní příručce. Správně použitá promění Miami v daňově efektivní stroj na složené úročení, zisky se přenášejí napříč výměnami donekonečna.

Dvě přísné lhůty

1. 45 dní, od data uzavření prodeje písemně identifikujte až 3 potenciální náhradní nemovitosti (nebo použijte pravidlo 200 % pro více).
2. 180 dní, od stejného data uzavření uzavřete jednu z identifikovaných náhradních nemovitostí.
3. Promeškání jedné lhůty = celá výměna selže = celý zisk se stane v tom roce zdanitelným.

Co se kvalifikuje jako 'podobný druh' (like-kind)

• JAKÁKOLIV americká investiční nemovitost se kvalifikuje, byt za rodinný dům, surová půda za kancelář, hotel za sklad.
• Hlavní bydliště se NEKVALIFIKUJÍ (jiné daňové zacházení podle Sekce 121).
• Zahraniční nemovitost se NEKVALIFIKUJE, musí to být z USA do USA.
• Movitý majetek (auta, umění) byl z 1031 odstraněn v roce 2018.

Požadavek kvalifikovaného zprostředkovatele

Nesmíte se dotknout výnosu z prodeje. Kvalifikovaný zprostředkovatel (QI), nezávislá třetí strana, drží prostředky mezi prodejem a uzavřením náhradní nemovitosti. Vyberte QI dříve, než zahájíte prodej. Jejich poplatek je 750–1 500 $ za výměnu.

FIRPTA + 1031, háček pro zahraničního prodejce

• Standardní FIRPTA: 15 % hrubé prodejní ceny zadrženo při uzavření.
• Pokud nemovitost jde do 1031: zadržení 15 % STÁLE PLATÍ, pokud není kombinováno s certifikátem zadržení formulář 8288-B.
• Podejte formulář 8288-B 90+ dní PŘED uzavřením pro žádost o snížené/nulové zadržení.
• Bez certifikátu: 15 % leží u IRS, zatímco se snažíte dokončit 1031, častá příčina neúspěšných výměn.

“1031 není mezera v zákoně, je to politika. Kongres chce, aby kapitál efektivně proudil americkými nemovitostmi. Mezinárodní investoři, kteří plánují dopředu, dostávají stejné zacházení jako Američané.”