Daň z Nemovitosti v Miami a na Floridě, Průvodce Kupujícího

Daňová struktura Floridy je nejčastěji citovaný důvod, proč se zámožní Američané stěhují do Miami. Titulek je pravdivý: žádná státní daň z příjmu. Ale úplný obraz má čtyři vrstvy a většina zahraničních kupců tři z nich podceňuje.

Vrstva 1, Daň z nemovitosti (specifika Miami-Dade)

• Efektivní sazba: 1,9–2,1% odhadované hodnoty ročně, v závislosti na obci v rámci Miami-Dade.
• Zahrnuje county, školní radu, obec a různé zvláštní obvody.
• Placeno ročně v listopadu (4% sleva při platbě do 30. listopadu); v prodlení od 1. dubna.
• Odhadovaná hodnota se stanovuje 1. ledna; rozdíl mezi tržní a odhadovanou hodnotou může být značný.

Vrstva 2, Federální daň z příjmu z pronájmu

Florida nemá státní daň z příjmu z pronájmu, ale federální platí. Zahraniční vlastníci podávají formulář 1040-NR (nebo volí zacházení 'effectively connected income' přes formulář W-8ECI pro odpočet výdajů). To druhé je pro seriózní investory téměř vždy výhodnější, srážka z hrubého nájmu je bez této volby 30%.

Vrstva 3, Kapitálové zisky při prodeji

• Federální dlouhodobé kapitálové zisky (drženo >1 rok): pásma 0% / 15% / 20% podle příjmu.
• Net Investment Income Tax (NIIT): dalších 3,8% pro poplatníky s vysokým příjmem.
• Srážka FIRPTA (zahraniční prodejci): 15% hrubé prodejní ceny sraženo při uzavření.
• Floridské státní kapitálové zisky: 0%.
• Kombinovaný federální nejhorší případ: 23,8% ze zisku.

Vrstva 4, Hurikánové / větrné pojištění

Ne daň, ale opakující se roční náklad, který zahraniční kupci podceňují. Miami-Dade vyžaduje hurikánové (větrné) pojištění na financovaných nemovitostech; hotovostní kupci jej často přeskakují (špatný nápad). Typické pojistné na rodinný dům Homestead za 700 000 $: 3 500–7 000 $ ročně. Nová výstavba (floridský stavební zákon 2002+) získává významné slevy na pojistném oproti staršímu fondu.

Homestead Exemption + Save Our Homes, štít vlastníka-obyvatele

1. Učiňte Floridu svým hlavním bydlištěm (doporučeno 180+ dnů ročně).
2. Podejte žádost o homestead do 1. března u Miami-Dade Property Appraiser.
3. Odhadovaná hodnota okamžitě klesne o 50 000 $.
4. Save Our Homes omezuje roční růst odhadované hodnoty na 3%, i když se tržní hodnota za 10 let zdvojnásobí.
5. Přenositelnost: 500 000 $ nashromážděných úspor SOH se přenáší na vaše další hlavní bydliště na Floridě.

Výměna 1031, odklad kapitálových zisků při reinvesticích

Sekce 1031 IRC vám umožňuje odložit federální daň z kapitálových zisků výměnou vaší investiční nemovitosti za jinou americkou investiční nemovitost. Přísné lhůty: identifikujte náhradu do 45 dnů od prodeje, uzavřete do 180 dnů. Zahraniční prodejci mohou použít 1031, ale srážka FIRPTA stále platí, pokud není kombinována s podáním certifikátu srážky.

Certifikát srážky FIRPTA (formulář 8288-B)

• Podán PŘED uzavřením, musí začít 90+ dnů před prodejem.
• IRS vypočítá skutečně očekávaný zisk a schválí sníženou (nebo nulovou) srážku.
• Bez něj: 15% hrubé prodejní ceny zadrženo, dokud nepodáte 1040-NR pro vrácení (6–18 měsíců).
• Náklady: 1 500–3 500 $ na poplatcích účetnímu. Vyplatí se u každého prodeje >500 000 $.

Rychlá referenční tabulka sazeb

• Státní daň z příjmu: 0%
• Daň z nemovitosti: 1,9–2,1% odhadované hodnoty
• Federální LTCG (vysoký příjem): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% ze zisku
• Hrubá srážka FIRPTA: 15% prodejní ceny
• Hurikánové pojištění: 3,5–7k $ ročně (dům za 700k $)
• Sleva na dani z nemovitosti při platbě do 30. lis.: 4%
• Osvobození homestead: −50 000 $ z odhadované hodnoty
• Strop Save Our Homes: 3% ročně na růst odhadované hodnoty

“Floridská daňová výhoda se kumuluje. V roce 1 to vypadá jako 2% účet za daň z nemovitosti oproti 6% státní dani z příjmu v New Yorku. V roce 10 je to 18% celoživotní daňový rozdíl, který se vrací do vašeho kapitálu.”