Otázky a odpovědi pro kupujícího.
Co se mezinárodní kupující skutečně ptají, než podepíší rezervační smlouvu v Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, pojištění proti hurikánům, zbytek.
Jaký je limit investorského víza EB-5 pro Miami v roce 2026?
Minimální investice EB-5 je 800 000 $ v cílené oblasti zaměstnání (TEA) nebo 1 050 000 $ ve standardní oblasti. Většina projektů nové výstavby v Miami v Homestead a jižním Miami-Dade splňuje kritéria TEA. Podmíněná zelená karta přijde za 12–24 měsíců; úplné odstranění podmínek následuje o 2 roky později.
Co je FIRPTA a kolik IRS zadrží, když prodám svou nemovitost v Miami?
FIRPTA vyžaduje, aby američtí kupci zadrželi 15 % hrubé prodejní ceny při nákupu nemovitostí od zahraniční osoby. Toto můžete snížit nebo eliminovat prostřednictvím certifikátu zadržení (formulář 8288-B) podaného před uzavřením, na základě vašeho skutečně očekávaného kapitálového zisku.
Jaký je strop daně z nemovitosti na Floridě a jak Save Our Homes chrání můj domov v Miami?
Floridský dodatek Save Our Homes (SOH) omezuje roční růst odhadované hodnoty na 3 % (nebo CPI, podle toho, co je nižší) pro hlavní bydliště s homestead. V kombinaci s osvobozením Homestead ve výši 50 000 $, největší daňová ochrana pro vlastníky-obyvatele v Miami-Dade.
Jak funguje pojištění proti hurikánům pro novou výstavbu v Miami?
Domy nové výstavby v Miami postavené podle floridského stavebního zákona z roku 2002+ získávají významné slevy na pojistné. Většina pojistek je rozdělena mezi Citizens Property Insurance nebo soukromé pojišťovny, plus samostatné krytí povodní NFIP. Roční pojistné na rodinný dům Homestead v hodnotě 700 tisíc $ se obvykle pohybuje 3 500–7 000 $.
Brickell nebo Sunny Isles, co je lepší pro investora?
Brickell vyhrává na výnosnosti z pronájmu (4–6 % hrubé, profesionální nájemnický pool, 90denní okna pro opětovný pronájem) a likviditě dalšího prodeje. Sunny Isles vyhrává na zhodnocení kapitálu (10letý CAGR 7–9 %) a mezinárodní poptávce po druhém bydlišti. Většina mezinárodních investorů rozděluje: výnos v Brickell, životní styl v Sunny Isles.
Jak funguje pre-konstrukční escrow na Floridě (Sekce 718)?
Floridský zákon 718 upravuje pre-konstrukční nákupy bytů. Vklady do 10 % musí být drženy na escrow účtu; další vklady mezi 10 % a 20 % může vývojář použít se zákonnými zveřejněními. Nad 20 % může vývojář obvykle používat prostředky na stavbu.
Můžu pronajímat svůj byt v Miami Beach přes Airbnb? Které zóny umožňují krátkodobé pronájmy?
Miami Beach STR je specifický pro zónu. Většina obytných ulic South Beach a Mid-Beach zakazuje pronájmy kratší než 6 měsíců. Zóny RM-1 a RM-2 plus označený hotel-condo produkt umožňují STR s registrací. Vždy ověřte jak městské zónování, TAK stanovy samotného bytu.
Potřebuji pojištění titulu na koupi nemovitosti v Miami?
Ano, pojištění titulu je největší uzavírací náklad (~0,5 % ceny) a stojí za každý dolar. Florida je státem registrace podle listin; bez pojištění titulu jste osobně vystaveni neodhaleným zástavám, podvodným předchozím převodům a mezerám v řetězci titulu.
Jak mi výměna 1031 umožňuje odložit kapitálové zisky na nemovitosti v Miami?
Výměna podobného druhu podle Sekce 1031 vám umožňuje odložit daň z kapitálových zisků reinvesticí výnosu z prodeje do jiné americké investiční nemovitosti v přísných časových rámcích: 45 dní na identifikaci náhradní nemovitosti, 180 dní na uzavření. Zahraniční prodejci mohou používat 1031, ale srážka FIRPTA stále platí.
Jaký je rozdíl mezi poplatky CDD a HOA, a co je lepší?
Poplatky HOA platí za průběžnou správu komunity (údržba, vybavení, pojištění společných prostor). Poplatky CDD splácejí městské dluhopisy, které financovaly počáteční infrastrukturu, ohodnocení podobné dani z nemovitosti nad HOA. Komunity bez CDD ušetří 30–60 tisíc $ za 30 let.