Jaký je rozdíl mezi poplatky CDD a HOA, a co je lepší?

Dvě zkratky, které vypadají podobně, ale finančně znamenají zcela odlišné věci. Kupující, kteří je zaměňují, toho často litují roky po koupi, kumulovaný rozdíl v nákladech může za typické držení přesáhnout 100 000 $.

HOA (Homeowners Association)

• Platí za: úpravu zeleně, zabezpečení brány, údržbu společných prostor, komunitní bazén, hlavní pojištění.
• Funguje jako soukromý klub, členové volí radu, rada stanoví rozpočet.
• Typické rozmezí: 200–800 $/měsíc pro nově postavené komunity v oblasti Miami.
• Jde s nemovitostí, nemůžete se odhlásit.

CDD (Community Development District)

• Platí za: dluhopisový dluh, který financoval silnice, vodovody, kanalizaci, odvodnění a parky PŘED výstavbou komunity.
• Funguje jako maličká vláda, má pravomoc ukládat ohodnocení podobná dani z nemovitosti.
• Typické rozmezí: 1 200–3 500 $ ročně za rodinný dům v oblasti Miami.
• Stává se splatným jako součást vašeho ročního účtu za daň z nemovitosti, působí neviditelně, dokud ho neuvidíte.

Proč CDD záleží více, než si kupující uvědomují

1. 30letý kumulovaný náklad: 36 000–105 000 $ v typické CDD komunitě.
2. Neklesá s amortizací dluhopisů až do posledního roku dluhopisu (často rok 25–30).
3. Považováno za 'ad valorem' nebo 'non-ad valorem' podle okresu, ovlivňuje, jak se zobrazí na daňovém účtu.
4. Přežívá prodej dalšímu vlastníkovi, kupující by se měl při due diligence zeptat na zbývající roky dluhopisu.

Praktický kontrolní seznam kupujícího

• Zeptejte se makléře: 'Je tu CDD, a kolik let zbývá na dluhopisu?'
• Podívejte se na roční účet za daň z nemovitosti prodejce, položka CDD je viditelná.
• Porovnejte dva podobné domy v komunitách s CDD vs bez CDD na CELKOVÝCH měsíčních nákladech na držení, ne jen na ceně.
• Pulte Coral Edge v Margate je záměrně bez CDD, přečtěte si marketingová tvrzení a ověřte je v dokumentech o zveřejnění.

“Kupující, který zaplatí o 50 000 $ více za dům bez CDD a 30 let klidně spí, učinil lepší rozhodnutí než ten, kdo dostal 'výhodnou koupi' za katalogovou cenu a platí 100 000 $ kumulovaného CDD za stejné držení.”