Vložte 30%. Nechte nájemce pokrýt zbytek.
Pečlivě vybraný dům v Miami, kde nájem pokryje hypotéku, s malou rezervou pro vás. Představíme vás makléři, který vyjedná cenu, věřiteli, který sestaví úvěr, a správci, který bytovou jednotku zařídí a umístí nájemce. Vy přinášíte kapitál. Miami buduje vaše bohatství.
Ilustrativní model pro výzkumné účely. Nejsme licencovaný realitní makléř, věřitel ani finanční poradce.
Co «samosplácející se» skutečně znamená.
Vložíte 30%
Jedna akontace. Náklady na uzavření a příprava k pronájmu jsou zahrnuty jednorázově, žádné překvapivé výzvy k doplacení později.
Nájemci pokryjí 70%
Měsíční platba vašeho nájemce je vypočtena tak, aby pokryla jistinu + úroky + daně + poplatek SVJ. Ne z naděje, z propočtu.
Vy budujete vlastní kapitál
Každá platba zvyšuje váš podíl. Strukturální nedostatek nových bytů v Miami udělá zbytek, rok co rok.
Skutečný dvoupokojový v Edgewateru. Žádné triky se zaokrouhlováním.
Daň z nemovitosti vychází z investiční sazby Miami-Dade (non-homestead). Pojištění odráží zesílený beton stavěný po roce 2010; starší budovy stojí $300–500/měs. Poplatek SVJ odráží náš vybraný sortiment, většina luxusních věží v Brickellu stojí $900–1 400/měs a nekvalifikuje se. Nájem odráží medián Miami Realtors 2025 pro nový dvoupokojový v Edgewateru. Úroková sazba je reference Foreign National; mění se denně.
I když vítr fouká špatným směrem, propočet se nezhroutí.
- · Nájem $5 000
- · 2% zhodnocení
- · 10% neobsazenost
- · Nájem $5 400
- · 4% zhodnocení
- · Běžná neobsazenost
- · Nájem $5 800
- · 6% zhodnocení
- · Běžná neobsazenost
Všimněte si: i v konzervativním případě zůstává celkové vybudované bohatství kladné. Model není křehký.
Čtyři kroky, jeden sehraný tým, vedený partnery.
Spárovat
Vytipujeme kandidátní sortiment, kde nájem ≈ splátka úvěru, připravený k posouzení s vaším makléřem.
Financovat
Představíme vás věřitelům Foreign National a ITIN, kteří vás předkvalifikují.
Zařídit & inzerovat
Nezávislí partneři pro vybavení připraví bytovou jednotku, fotografové ji nafotí a inzerát se spustí na více portálech.
Provozovat
Váš správce nemovitosti umístí nájemce, vybere nájem a každý měsíc vám vyplatí čistou částku.
Od první prohlídky po první platbu nájmu.
Sledování developerů
Redakční přehled nabídky Lennar, DR Horton a Pulte a představení makléřům s přímými kontakty na jejich obchodní týmy.
Představení věřitelů
Vybrané programy Foreign National a ITIN. Půjčky neposkytujeme, představujeme vás věřitelům.
Podpora při vyjednávání
Váš makléř vyjedná vstupní cenu. My koordinujeme harmonogram a tok dokumentů, od inspekce po titul.
Koordinace uzavření
Nezávislý titulní agent a váš makléř uzavřou spis. My koordinujeme předávku mezi escrow a advokáty uzavření.
Představení partnera pro vybavení
Nezávislý partner pro vybavení, profesionální fotografie, připravenost k inzerci na více portálech.
Předání správci nemovitosti
Nezávislý licencovaný správce nemovitosti prověří, umístí a spravuje nájemce.
Ujednání o odměnách s partnery (developer, věřitel, vybavení, správa) jsou zveřejněna na začátku spolupráce.
Je to pro vás ten správný model?
- ●Máte $250 000+ likvidního kapitálu připraveného k investici.
- ●Můžete nemovitost držet 3+ roky.
- ●Cizinec, rezident USA, držitel ITIN nebo občan USA.
- ●Chcete expozici bez vlastní správy nemovitosti.
- ●Potřebujete měsíční příjem od prvního dne.
- ●Kapitál pod $250 000 bez příjmu na pokrytí případného schodku.
- ●Chcete se do domu sami nastěhovat do 12 měsíců.
- ●Očekáváte 15%+ roční výnos (Miami je stabilní, ne spekulativní).
Miami není spekulativní. Je strukturálně podzásobené bydlením, strukturálně žádané a strukturálně denominované v USD.
Raději ztratíme představení, než abychom vás uvedli v omyl.
Každý model má stíny. Zde jsou ty naše, srozumitelně. Pokud vás některý zastaví, model pro vás není ten pravý, a budeme první, kdo to řekne.
- Riziko neobsazenosti.Neobsazenost novostaveb v Miami je v průměru kolem 5%. Počítáme s 10% pro rezervu.
- Úrokové riziko.Sazby Foreign National kopírují trh. Modelujeme stresový test +1,5 pb, než budovu označíme za kandidáta.
- Riziko poplatku SVJ.Poplatky SVJ obvykle rostou 3–5% ročně po počátečním období. Naše vybrané budovy mají transparentní studie rezerv.
- Pojistné riziko.Hurikánové pojistky na Floridě rostly ~11% ročně (2020–25). Částka $200/měs závisí na zesílené konstrukci po roce 2010.
- Riziko likvidity.Nemovitost je nelikvidní. Plánujte alespoň 3+ roky držení.
- Daňové riziko při prodeji.Srážka FIRPTA platí pro neamerické prodejce. Odkazujeme náš průvodce FIRPTA níže, přečtěte si jej před nákupem, ne po něm.
Často kladené, upřímně zodpovězené.
Při neomezeném kapitálu jsou hotovostní nákupy čistší. Model 30/70 existuje pro kupující, kteří raději rozloží $260k na jednu dobře pákovou nemovitost v Miami než $710k na totéž jediné aktivum. Páka zesiluje zhodnocení; v našem základním scénáři vaše $259 300 vynese 16,3% v 1. roce místo ~5% při hotovostním nákupu.
Florida je státem nakloněným pronajímatelům, vystěhování se obvykle dokončí za 4–8 týdnů. Náš správcovský partner zálohuje nájem během vystěhování v kvalifikovaných případech a poté vymáhá. Také prověřujeme bonitu + příjem + zaměstnání + předchozího pronajímatele; míra nesplácení v našem spravovaném sortimentu byla pod 2%.
Ano, ale pouze za tržní nájem s písemnou smlouvou. Podtržní nájem rodinným příslušníkům může IRS překlasifikovat jako osobní užívání a vyřadit odpočty nájmu. Naše právníkem prověřená šablona rodinné nájemní smlouvy je zahrnuta pro ty, kdo zvolí tuto cestu.
Pokud zde pobýváte déle než 14 dní nebo 10% pronajatých dní (podle toho, co je více), IRS ji považuje za rezidenci, mnoho odpočtů zmizí a model peněžního toku se zhroutí. Model 30/70 je pro plně pronajaté investiční užití. Pro smíšené užití s námi proberte jinou strukturu.
Cashflow Home je postaven na dlouhodobých smlouvách (obvykle 12 měsíců). Krátkodobý pronájem vynáší na papíře více, ale přidává provozní složitost, vyšší neobsazenost, omezení budov, státní daně FL a licencování. Můžeme strukturovat i krátkodobý, ale to není výchozí, a není to, co tato čísla odrážejí.
Ne přímo, EB-5 vyžaduje investici do určeného komerčního projektu, ne do rezidenční nemovitosti. Ale mnoho našich klientů drží obojí: Cashflow Home pro osobní bohatství, EB-5 pro pobyt. Viz náš průvodce EB-5 pro pobytovou cestu.
Ano. Programy Foreign National jsou v Miami běžné při 30% akontaci se sazbami aktuálně kolem 6,25%. Potřebujete pas, americký bankovní účet (pomůžeme jej otevřít) a 6–12 měsíců rezerv. Dlužníci ITIN mají samostatné programy s mírně vyššími sazbami.
Developeři obvykle platí provizi makléři kupujícího při uzavření; tato provize jde nezávislému licencovanému makléři, kterého si přes nás najmete, nikoli MHM. Za koordinační služby nad rámec zprostředkování, doporučení sortimentu, představení partnerů pro vybavení, průběžný dohled, sjednáme písemně pevnou nebo na úspěchu založenou odměnu za doporučení před zahájením spolupráce. Žádné skryté marže.
Ano. Většina úvěrů Foreign National umožňuje refinancování po 6–12 měsících bez sankce za předčasné splacení. Pokles sazby o 1% u úvěru $497k vám ušetří asi $325/měsíc. V rámci našeho průběžného pokrytí trhu sdílíme redakční poznámky k oknům refinancování.
Prodat můžete kdykoli. Pod 24 měsíců držení pravděpodobně zaplatíte krátkodobou sazbu daně z kapitálových zisků místo nižší dlouhodobé. Srážka FIRPTA platí pro neamerické prodejce. Doporučujeme 3+ roky držení, aby zhodnocení a amortizace převýšily náklady na uzavření.
Ano, a mnoho našich klientů to dělá. Věřitelé Foreign National obvykle omezují na 4–6 financovaných investičních nemovitostí na dlužníka. Koordinujeme tak, aby každá nová nemovitost splňovala stejný propočet 30/70 před přidáním.
Věřitelé obvykle vyžadují 6 měsíců plných nákladů v rezervě při uzavření, zhruba $30 000 pro náš základní scénář. Důrazně doporučujeme 12 měsíců pro klid a zahrnujeme to do způsobilosti, než nemovitost označíme za kandidáta.
Požádejte o posouzení způsobilosti Cashflow Home.
Žádné ověření úvěru. Žádný závazek. Posuzuje specialista do jednoho pracovního dne.
Všechna uvedená čísla jsou ilustrativní a nejsou příslibem výsledků. Skutečný nájem, neobsazenost, daně, pojištění, poplatek SVJ a zhodnocení se liší podle budovy, roku a hospodářského cyklu.
Miami House Market je informační výzkumná platforma, nikoli licencovaný realitní makléř. Zprostředkování v závěrečné fázi obstarávají nezávislí makléři licencovaní na Floridě. Hypotéky poskytují nezávislí licencovaní věřitelé třetích stran. Správu nemovitostí provádějí nezávislí licencovaní správci. Ujednání o odměnách s partnery (developer, věřitel, vybavení, správa) jsou zveřejněna písemně na začátku spolupráce.
Tato stránka není finančním, daňovým ani právním poradenstvím. Před každým nákupem se poraďte s licencovaným účetním a advokátem. Minulé výsledky nezaručují budoucí.