Homestead vs Florida City, Srovnání Výnosu z Pronájmu

Dva trhy, jeden sjezd od sebe

Homestead a Florida City leží hned vedle sebe na jižním okraji Miami-Dade, zhruba 45 minut od Brickellu, když provoz přeje. Pro kupce z jiného státu nebo ze zámoří vypadají jako stejná sázka: nové townhome pro pracující nájemníky, za ceny na zlomku toho, co žádá pobřeží. Není to stejná sázka. Na mapě je rozdíl malý, v tabulce obrovský.

Homestead je starší a větší město. Má skutečné centrum a zavedenou nájemní základnu navázanou na nemocnici a leteckou záložní základnu, se školami hodnocenými o stupínek výš. Florida City je menší a do příběhu investorů vstoupilo později. Půda tam pořád stojí méně, takže stavitelé oceňují hotový produkt níž, a ten jediný fakt řídí většinu toho ostatního.

Odkud se bere rozdíl ve výnosu

U srovnatelného třípokojového townhome se nájmy v obou městech drží do sta dolarů od sebe. Kupní ceny ne. Protože ve Florida City vstoupíte zhruba o 30% levněji u téměř totožného produktu, stejný nájemní šek pokryje menší úvěr a hrubý cap rate vyjde o 1,5 až 2 body výš. To je celý argument pro Florida City v jedné větě.

Homestead odpovídá odolností. Hlubší okruh nájemníků znamená kratší neobsazenost mezi smlouvami a lepší hodnocení škol obvykle drží hodnotu při dalším prodeji, až jednou budete prodávat. Za deset let běžela křivka zhodnocení asi o bod výš. Platíte za to na vstupu a inkasujete na výstupu.

Který sedí vašemu plánu

Pokud vás v noci budí měsíční číslo, vyhrává Florida City. Nižší vstup a vyšší výnos, a akontace se vrací rychleji. Sedne kupci, který chce, aby se nemovitost od prvního měsíce uživila sama, a nevadí mu trh, jenž teprve dokazuje svou hloubku při dalším prodeji.

Pokud držíte deset let a už přemýšlíte, kdo místo koupí po vás, je Homestead bezpečnější volba. Lepší školy a širší nájemní základna, s příběhem dalšího prodeje, který nestojí na tom, že se objeví další vlna investorů. Výnos je dnes hubenější; výstup bývá čistší.

Dvě praktické poznámky, než se rozhodnete tak či onak. Ověřte, zda komunita nese CDD bond, protože ta roční položka umí tiše smazat výnosovou výhodu. A potvrďte si akontaci, jakou váš věřitel čeká od cizince, protože to mění skutečný cash-on-cash víc než cap rate z titulku. Až budete připraveni jednat, propojíme vás s licencovaným floridským brokerem a s věřitelem, kteří vyřídí samotnou transakci.