Brickell nebo Sunny Isles, co je lepší pro investora?

Brickell a Sunny Isles slouží různým investorským profilům. Oba přitahují mezinárodní kapitál, ale základní mechanika, nájemnický pool, riziko neobsazenosti, časový plán výstupu, je zcela odlišná.

Brickell, výnosový motor

• Nájemnický pool: profesionálové z finančního sektoru, zaměstnanci tech, právníci, nájemníci institucionální kvality.
• Neobsazenost: pod 8 % v průběhu roku, jednomístné doby opětovného pronájmu.
• Hrubý výnos: 4,5–6,0 % podle vybavení budovy a zatížení HOA.
• Likvidita dalšího prodeje: 30–60 dní na trhu v normálních cyklech. Hluboký sekundární pool kupujících.

Sunny Isles, sázka na zhodnocení

• Poměr vlastník-obyvatel je vysoký, většina kupujících jednotku sama část roku používá.
• Zhodnocení kapitálu bylo 7–9 % CAGR v klouzavých 10letých oknech.
• Značkové budovy (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) si udržují hodnotu napříč cykly.
• Nižší rychlost pronájmu, ale pronájem zde není primární tezí.

Rozdíly v nákladech na držení

1. HOA v Brickell: obvykle 1,20–1,80 $/sqft/měsíc pro nový produkt.
2. HOA v Sunny Isles: 1,50–2,50 $/sqft/měsíc pro značkový inventář.
3. Daň z nemovitosti: podobná v obou, ad valorem Miami-Dade 1,9–2,1 %.
4. Pojištění: Sunny Isles u oceánu platí o 30–60 % více než Brickell.

Strategie rozdělení

Mnoho zkušených mezinárodních investorů drží po jedné jednotce v každém: byt v Brickell pro cash flow + měnové zajištění, plus jednotku v Sunny Isles jako bydliště na část roku a dlouhodobou sázku na zhodnocení. Cash flow z Brickell často pokryje významnou část nákladů na držení Sunny Isles.

“Brickell je čtvrť vašeho nájemníka. Sunny Isles je vaše čtvrť. Nezaměňujte je, vyžadují odlišné myšlení v každém kroku analýzy.”