Brickell vagy Sunny Isles, melyik jobb egy befektető számára?

Brickell és Sunny Isles különböző befektetői profilokat szolgál ki. Mindkettő nemzetközi tőkét vonz, de az alapul szolgáló mechanika, bérlői pool, üresedési kockázat, kiszállási ütemterv, teljesen eltérő.

Brickell, a hozammotor

• Bérlői pool: pénzügyi szektor szakemberei, tech-alkalmazottak, ügyvédek, intézményi minőségű bérlők.
• Üresedés: éves szinten 8% alatt, egyjegyű újrabérleti idők.
• Bruttó hozam: 4,5–6,0% az épület szolgáltatásaitól és a közösköltség-terheléstől függően.
• Továbbértékesítési likviditás: 30–60 nap a piacon normál ciklusokban. Mély másodlagos vevői pool.

Sunny Isles, az értéknövekedési játszma

• A tulajdonos-lakó arány magas, a vevők többsége maga használja az egységet az év egy részében.
• A tőkenövekedés 7–9% CAGR volt gördülő 10 éves ablakokban.
• A márkás épületek (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) megtartják értéküket a ciklusokon át.
• Alacsonyabb bérlési sebesség, de a bérbeadás itt nem az elsődleges tézis.

Fenntartási költségbeli különbségek

1. Közös költség Brickellben: jellemzően 1,20–1,80 $/sqft/hó új termékre.
2. Közös költség Sunny Islesben: 1,50–2,50 $/sqft/hó márkás készletre.
3. Ingatlanadó: hasonló mindkettőben, Miami-Dade ad valorem 1,9–2,1%.
4. Biztosítás: a tengerparti Sunny Isles 30–60%-kal többet fizet, mint Brickell.

A megosztási stratégia

Sok tapasztalt nemzetközi befektető egy-egy egységet tart mindkettőben: egy Brickell-lakást a pénzáramláshoz + devizafedezethez, plusz egy Sunny Isles-egységet részmunkaidős lakóhelyként és hosszú távú értéknövekedési játszmaként. A Brickellből származó pénzáramlás gyakran a Sunny Isles fenntartási költségének jelentős részét fedezi.

“Brickell a bérlője negyede. Sunny Isles az ön negyede. Ne keverje össze a kettőt, az elemzés minden lépésénél eltérő gondolkodásmódot igényelnek.”