Miami és Florida Ingatlanadó, Vevői Útmutató

Florida adórendszere a leggyakrabban idézett ok, amiért a jómódú amerikaiak Miamiba költöznek. A főcím igaz: nincs állami jövedelemadó. De a teljes kép négy rétegből áll, és a legtöbb külföldi vevő hármat alábecsül közülük.

1. réteg, Ingatlanadó (Miami-Dade sajátosságok)

• Effektív kulcs: a becsült érték 1,9–2,1%-a évente, a Miami-Dade-n belüli önkormányzattól függően.
• Tartalmazza a megyét, az iskolaszéket, az önkormányzatot és különféle különleges körzeteket.
• Évente novemberben fizetendő (4% kedvezmény, ha november 30-ig fizetik); április 1-jétől késedelmes.
• A becsült értéket január 1-jén állapítják meg; a piaci és becsült érték közötti különbség jelentős lehet.

2. réteg, Szövetségi jövedelemadó a bérleten

Floridának nincs állami adója a bérleti jövedelmen, de a szövetségi érvényes. A külföldi tulajdonosok az 1040-NR nyomtatványt nyújtják be (vagy az 'effectively connected income' kezelést választják a W-8ECI nyomtatványon a költségek levonásához). Utóbbi szinte mindig kedvezőbb a komoly befektetőknek, a bruttó bérleti visszatartás 30% e választás nélkül.

3. réteg, Tőkenyereség eladáskor

• Szövetségi hosszú távú tőkenyereség (>1 évig tartva): 0% / 15% / 20% sávok jövedelem alapján.
• Net Investment Income Tax (NIIT): további 3,8% magas jövedelmű bevallóknak.
• FIRPTA-visszatartás (külföldi eladók): a bruttó eladási ár 15%-a visszatartva a záráskor.
• Florida állami tőkenyereség: 0%.
• Kombinált szövetségi legrosszabb eset: 23,8% a nyereségen.

4. réteg, Hurrikán- / szélbiztosítás

Nem adó, hanem visszatérő éves költség, amelyet a külföldi vevők alábecsülnek. A Miami-Dade hurrikán-(szél-)biztosítást követel meg finanszírozott ingatlanokon; a készpénzes vevők gyakran kihagyják (rossz ötlet). Tipikus díj egy 700 000 $ Homestead egycsaládos házon: 3 500–7 000 $ évente. Az új építés (Floridai Építési Kódex 2002+) jelentős díjkedvezményeket kap a régebbi állományhoz képest.

Homestead Exemption + Save Our Homes, a tulajdonos-lakó pajzsa

1. Tedd Floridát a fő lakóhelyeddé (ajánlott évi 180+ nap).
2. Nyújtsd be a homestead kérelmet március 1-jéig a Miami-Dade Property Appraiser-nél.
3. A becsült érték azonnal 50 000 $-ral csökken.
4. A Save Our Homes a becsült érték éves növekedését 3%-ra korlátozza, még ha a piaci érték 10 év alatt megduplázódik is.
5. Hordozhatóság: 500 000 $ felhalmozott SOH-megtakarítás átkerül a következő floridai fő lakóhelyedre.

1031-es csere, tőkenyereség halasztása újrabefektetéseknél

Az IRC 1031. szakasza lehetővé teszi a szövetségi tőkenyereségadó halasztását azáltal, hogy befektetési ingatlanodat egy másik amerikai befektetési ingatlanra cseréled. Szigorú határidők: azonosítsd a pótlást az eladástól számított 45 napon belül, zárd le 180 napon belül. A külföldi eladók használhatják az 1031-et, de a FIRPTA-visszatartás továbbra is érvényes, hacsak nem párosul visszatartási tanúsítvány benyújtásával.

FIRPTA visszatartási tanúsítvány (8288-B nyomtatvány)

• A zárás ELŐTT benyújtva, 90+ nappal az eladás előtt kell kezdeni.
• Az IRS kiszámítja a ténylegesen várható nyereséget és csökkentett (vagy nulla) visszatartást hagy jóvá.
• Nélküle: a bruttó eladási ár 15%-át visszatartják, amíg be nem nyújtod az 1040-NR-t visszatérítésért (6–18 hónap).
• Költség: 1 500–3 500 $ könyvelői díj. Megéri minden 500 000 $ feletti eladásnál.

Gyors hivatkozási táblázat a kulcsokról

• Állami jövedelemadó: 0%
• Ingatlanadó: a becsült érték 1,9–2,1%-a
• Szövetségi LTCG (magas jövedelmű): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% a nyereségen
• FIRPTA bruttó visszatartás: az eladási ár 15%-a
• Hurrikánbiztosítás: 3,5–7k $ évente (700k $ otthon)
• Ingatlanadó-kedvezmény nov. 30-ig fizetve: 4%
• Homestead mentesség: −50 000 $ a becsült értékből
• Save Our Homes plafon: évi 3% a becsült érték növekedésén

“A floridai adóelőny halmozódik. Az 1. évben 2%-os ingatlanadó-számlának tűnik New York állam 6%-os jövedelemadójával szemben. A 10. évben 18%-os élethosszig tartó adókülönbség, ami visszatér a tőkédbe.”