Tegyél le 30%-ot. Hagyd, hogy a bérlőd fedezze a többit.
Gondosan kiválasztott miami otthon, ahol a bérleti díj fedezi a jelzáloghitelt, egy kis ráadással neked. Bemutatunk a brókernek, aki az árról tárgyal, a hitelezőnek, aki a hitelt összeállítja, és a kezelőnek, aki bebútorozza a lakást és elhelyezi a bérlőt. Te adod a tőkét. Miami építi a vagyonodat.
Szemléltető modell kutatási céllal. Nem vagyunk engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő, hitelező vagy pénzügyi tanácsadó.
Mit jelent valójában az «önfinanszírozó».
Te beteszel 30%-ot
Egyetlen önrész. A zárási költségek és a bérlésre kész berendezés egyszer beépítve, később nincs meglepetésszerű tőkekérés.
A bérlők fedezik a 70%-ot
A bérlő havi befizetése úgy van kiszámítva, hogy fedezze a tőketörlesztést + kamatot + adókat + közös költséget. Nem reményből, számításból.
Te építed a saját tőkét
Minden befizetés növeli a részesedésedet. Miami strukturális új lakáshiánya elvégzi a többit, évről évre.
Egy valódi kétszobás Edgewaterben. Kerekítési trükkök nélkül.
Az ingatlanadó a Miami-Dade befektetési (non-homestead) kulcsból indul. A biztosítás a 2010 után épült megerősített betont tükrözi; a régebbi épületek $300–500/hó. A közös költség a válogatott kínálatunkat tükrözi, a legtöbb brickelli luxustorony $900–1 400/hó és nem felel meg. A bérleti díj a Miami Realtors 2025-ös mediánját tükrözi új építésű edgewateri kétszobásra. A kamat egy Foreign National referencia; naponta változik.
Még ha rossz irányba fúj is a szél, a számítás nem omlik össze.
- · Bérlet $5 000
- · 2% értéknövekedés
- · 10% üresedés
- · Bérlet $5 400
- · 4% értéknövekedés
- · Normál üresedés
- · Bérlet $5 800
- · 6% értéknövekedés
- · Normál üresedés
Figyeld meg: még a konzervatív esetben is pozitív marad az épített összvagyon. A modell nem törékeny.
Négy lépés, egy összehangolt csapat, partnerek vezetésével.
Párosítás
Olyan jelölt kínálatot tárunk fel, ahol a bérlet ≈ hiteltörlesztés, készen arra, hogy a brókereddel átnézd.
Finanszírozás
Bemutatunk Foreign National és ITIN hitelezőknek, akik előminősítenek téged.
Berendezés & hirdetés
Független berendezési partnerek készítik elő a lakást, fotósok lefotózzák, és a hirdetés több portálon elindul.
Üzemeltetés
Az ingatlankezelőd elhelyezi a bérlőt, beszedi a bérleti díjat, és minden hónapban kifizeti neked a nettót.
Az első megtekintéstől az első bérleti díjig.
Fejlesztők nyomon követése
Szerkesztőségi kísérés a Lennar, DR Horton és Pulte kínálatáról, és bemutatás olyan brókereknek, akiknek közvetlen kapcsolatuk van az értékesítési csapataikkal.
Hitelező-bemutatás
Válogatott Foreign National és ITIN programok. Nem hitelezünk, bemutatunk.
Tárgyalási támogatás
A brókered tárgyalja le a belépő árat. Mi koordináljuk az ütemtervet és a dokumentumáramlást, az ellenőrzéstől a tulajdonjogig.
Zárás-koordináció
Független tulajdonjogi ügynök és a brókered zárja le az aktát. Mi koordináljuk az átadást az escrow és a zárási ügyvédek között.
Berendezési partner bemutatása
Független berendezési partner, profi fényképezés, hirdetésre kész állapot több portálon.
Átadás az ingatlankezelőnek
Független, engedéllyel rendelkező ingatlankezelő ellenőrzi, elhelyezi és kezeli a bérlőt.
A partnerekkel (fejlesztő, hitelező, berendezés, kezelés) kötött díjazási megállapodásokat a megbízás kezdetén közöljük.
Ez a megfelelő modell neked?
- ●Van $250 000+ likvid tőkéd befektetésre készen.
- ●3+ évig meg tudod tartani az ingatlant.
- ●Külföldi állampolgár, USA-rezidens, ITIN-tulajdonos vagy USA-állampolgár.
- ●Kitettséget szeretnél anélkül, hogy magad kezelnéd az ingatlant.
- ●Az első naptól havi jövedelemre van szükséged.
- ●A tőke $250 000 alatt van, jövedelem nélkül, ami fedezné az esetleges hiányt.
- ●12 hónapon belül magad akarsz beköltözni az otthonba.
- ●15%+ éves hozamot vársz (Miami stabil, nem spekulatív).
Miami nem spekulatív. Strukturálisan alulellátott lakásokkal, strukturálisan keresett és strukturálisan USD-alapú.
Inkább elveszítünk egy bemutatást, mintsem félrevezessünk.
Minden modellnek vannak árnyoldalai. Itt vannak a mieink, egyszerű nyelven. Ha bármelyik megállít, a modell nem neked való, és mi mondjuk ki elsőként.
- Üresedési kockázat.Az új építésű ingatlanok üresedése Miamiban átlagosan kb. 5%. 10%-kal számolunk, hogy legyen tartalék.
- Kamatkockázat.A Foreign National kamatok a piacot követik. +1,5 százalékpontos stressztesztet modellezünk, mielőtt egy épületet jelöltként megjelölnénk.
- Közösköltség-kockázat.A közös költség jellemzően 3–5%-kal nő évente a kezdeti időszak után. Válogatott épületeinknek átlátható tartalékelemzéseik vannak.
- Biztosítási kockázat.A floridai hurrikánbiztosítási díjak ~11%-kal nőttek évente (2020–25). A $200/hó a 2010 utáni megerősített építéstől függ.
- Likviditási kockázat.Az ingatlan illikvid. Tervezz legalább 3+ év tartást.
- Adókockázat eladáskor.A FIRPTA-levonás a nem amerikai eladókra vonatkozik. Lentebb belinkeljük a FIRPTA-útmutatónkat, olvasd el a vásárlás előtt, ne utána.
Gyakran kérdezett, őszintén megválaszolt.
Korlátlan tőkével a készpénzes vásárlás tisztább. A 30/70 modell azoknak a vásárlóknak szól, akik inkább $260k-t fektetnek egy jól tőkeáttételezett miami ingatlanba, mint $710k-t ugyanabba az egyetlen eszközbe. A tőkeáttétel felerősíti az értéknövekedést; alapforgatókönyvünkben a $259 300 16,3%-ot hoz az 1. évben, szemben a készpénzes vásárlás ~5%-ával.
Florida bérbeadó-barát állam, a kilakoltatás jellemzően 4–8 hét alatt befejeződik. Kezelő partnerünk megelőlegezi a bérleti díjat a kilakoltatás alatt indokolt esetekben, majd behajtja. Hitelképességet + jövedelmet + munkaviszonyt + korábbi bérbeadót is ellenőrzünk; a nemfizetés aránya kezelt kínálatunkban 2% alatt volt.
Igen, de csak piaci bérleti díjon, írásos szerződéssel. A piac alatti bérleti díj családtagoknak az IRS által saját használatnak minősíthető, ami megszünteti a bérleti levonásokat. Ügyvéd által ellenőrzött családi bérleti szerződésmintánk a benne foglalt ezt az utat választóknak.
Ha 14 napnál vagy a bérbe adott napok 10%-ánál tovább tartózkodsz (amelyik nagyobb), az IRS lakóhelyként kezeli, sok levonás eltűnik és a pénzáramlás-modell összeomlik. A 30/70 modell teljesen bérbe adott befektetési célra való. Vegyes használathoz beszélj velünk egy másik struktúráról.
A Cashflow Home hosszú távú szerződésekre épül (jellemzően 12 hónap). A rövid távú bérbeadás papíron többet hoz, de operatív bonyolultságot, magasabb üresedést, épületkorlátozásokat, FL állami adókat és engedélyezést ad hozzá. Strukturálhatunk rövid távút is, de ez nem az alapértelmezett, és nem ezt tükrözik ezek a számok.
Nem közvetlenül, az EB-5 kijelölt kereskedelmi projektbe való befektetést igényel, nem lakóingatlant. De sok ügyfelünk mindkettőt tartja: Cashflow Home a személyes vagyonhoz, EB-5 a tartózkodáshoz. Lásd EB-5 útmutatónkat a tartózkodási útért.
Igen. A Foreign National programok elterjedtek Miamiban 30% önrésszel, jelenleg kb. 6,25%-os kamattal. Útlevélre, USA-bankszámlára (segítünk nyitni) és 6–12 hónap tartalékra van szükség. Az ITIN-hitelfelvevőknek külön programjaik vannak, kissé magasabb kamattal.
A fejlesztők jellemzően vevői brókerjutalékot fizetnek a záráskor; ez a jutalék a független, engedéllyel rendelkező brókernek megy, akit rajtunk keresztül bízol meg, nem az MHM-nek. A közvetítésen túli koordinációs szolgáltatásokért, jelöltbeszerzés, berendezési partner bemutatása, folyamatos felügyelet, fix vagy sikeralapú ajánlási díjban állapodunk meg írásban a megbízás kezdete előtt. Nincsenek rejtett árrések.
Igen. A legtöbb Foreign National hitel 6–12 hónap után engedi a refinanszírozást előtörlesztési büntetés nélkül. 1%-os kamatcsökkenés egy $497k hitelnél kb. $325/hó megtakarítás. A piaci lefedettségünk részeként szerkesztőségi megjegyzéseket osztunk meg a refinanszírozásról.
Bármikor eladhatsz. 24 hónap tartás alatt valószínűleg rövid távú tőkenyereség-adókulccsal számolsz az alacsonyabb hosszú távú helyett. A FIRPTA-levonás a nem amerikai eladókra vonatkozik. 3+ év tartást ajánlunk, hogy az értéknövekedés és a törlesztés meghaladja a zárási költségeket.
Igen, és sok ügyfelünk megteszi. A Foreign National hitelezők jellemzően 4–6 finanszírozott befektetési ingatlanra korlátoznak hitelfelvevőnként. Úgy koordinálunk, hogy minden új ingatlan megfeleljen ugyanannak a 30/70 számításnak a hozzáadás előtt.
A hitelezők jellemzően 6 hónap teljes költséget kérnek tartalékként a záráskor, kb. $30 000 az alapforgatókönyvünkhöz. Nyomatékosan 12 hónapot ajánlunk a nyugalom kedvéért, és ezt beleszámítjuk a jogosultságba, mielőtt egy ingatlant jelöltként megjelölnénk.
Igényelj Cashflow Home jogosultsági értékelést.
Hitelvizsgálat nélkül. Kötelezettség nélkül. Egy szakértő egy munkanapon belül felülvizsgálja.
Minden megjelenített szám szemléltető jellegű, és nem ígéret eredményekre. A tényleges bérleti díj, üresedés, adók, biztosítás, közös költség és értéknövekedés épülettől, évtől és gazdasági ciklustól függően változik.
A Miami House Market tájékoztató kutatási platform, nem engedéllyel rendelkező ingatlanközvetítő. A zárási szakasz közvetítését független, Floridában engedéllyel rendelkező közvetítők végzik. A jelzáloghiteleket független, engedéllyel rendelkező harmadik fél hitelezők nyújtják. Az ingatlankezelést független, engedéllyel rendelkező kezelők végzik. A partnerekkel (fejlesztő, hitelező, berendezés, kezelés) kötött díjazási megállapodásokat írásban közöljük a megbízás kezdetén.
Ez az oldal nem pénzügyi, adózási vagy jogi tanácsadás. Minden vásárlás előtt konzultálj engedéllyel rendelkező könyvelővel és ügyvéddel. A múltbeli teljesítmény nem garantálja a jövőbelit.