Homestead vs Florida City, Bérleti Hozam Összehasonlítás
A Florida City 30%-kal alacsonyabb belépő árakat kínál a Homestead-hez képest szinte azonos termékért, 1,5–2,0 százalékponttal magasabb bruttó cap rate-et eredményezve. A Homestead-nek kissé jobb hosszú távú értéknövekedési potenciálja és jobb iskolái vannak.
Két piac, egy lehajtónyi távolság
A Homestead és a Florida City egymás mellett fekszik Miami-Dade déli peremén, egy jó napon nagyjából 45 percre Brickelltől. Egy másik államból vagy külföldről érkező vevőnek ugyanannak a fogadásnak tűnnek: új townhome-ok, dolgozó bérlők, a parti áraknak töredékét kérő árcédulák. Pedig nem ugyanaz a fogadás. A köztük lévő különbség a térképen kicsi, a táblázatban nagy.
A Homestead az idősebb, nagyobb város. Van valódi belvárosa, a kórházhoz és a légierő tartalékos bázisához kötődő, kialakult bérlői bázisa, és egy fokkal jobbra értékelt iskolái. A Florida City kisebb, és frissebb szereplő a befektetői történetben. A telek ott még mindig olcsóbban cserél gazdát, így az építők a kész terméket alacsonyabban árazzák, és jórészt ez az egy tény vezérli a többit.
Honnan ered a hozamkülönbség
A két város bérleti díjai száz dolláron belül vannak egymáshoz képest egy hasonló, háromhálós townhome esetében. A vételárak nem. Mivel a Florida Cityre nagyjából 30%-kal olcsóbban lehet belépni szinte azonos termékkel, ugyanaz a bérleti díj kisebb hitelt fedez, és a bruttó cap rate 1,5–2 ponttal magasabban jön ki. Ez a Florida City teljes érve egyetlen mondatban.
A Homestead tartóssággal válaszol. A mélyebb bérlői bázis rövidebb üresedést jelent a bérletek között, az erősebb iskolai minősítések pedig hajlamosak megtartani a továbbértékesítési értéket, amikor Ön egyszer majd elad. Tíz év alatt az értéknövekedési görbe nagyjából egy ponttal magasabban futott. Ezt előre megfizeti, és a kiszálláskor szedi be.
| Dimenzió | Homestead | Florida City |
|---|---|---|
| Townhome belépő ár | $390–450k | $335–390k |
| Bruttó cap rate | 5,0–6,0% | 6,5–8,0% |
| Értéknövekedés 10éves CAGR | 4,5% | 3,5% |
Összehasonlítás csak kutatási célból. Nem ajánlás.
Melyik illik a tervéhez
Ha a havi szám az, ami éjszaka ébren tartja, a Florida City nyer. Alacsonyabb belépő, magasabb hozam, gyorsabb megtérülés az önerőn. Annak a vevőnek való, aki azt akarja, hogy az ingatlan az első hónaptól elvigye önmagát, és jól érzi magát egy piacon, amely még bizonyítja a továbbértékesítési mélységét.
Ha egy évtizedre tart, és azon gondolkodik, ki veszi meg a helyet Ön után, a Homestead a biztonságosabb tartás. Jobb iskolák, szélesebb bérlői bázis, és olyan továbbértékesítési történet, amely nem függ attól, hogy megjelenik-e a befektetők következő hulláma. A hozam ma vékonyabb, a kiszállás viszont általában tisztább.
Két gyakorlati megjegyzés, mielőtt bármelyik mellett elköteleződne. Nézze meg, visel-e a közösség CDD-kötvényt, mert ez az éves tétel csendben eltüntetheti a hozamelőnyt. És erősítse meg a külföldi állampolgároktól elvárt önerőt, amit a hitelezője vár, mivel ez jobban módosítja a valós cash-on-cash mutatót, mint a címlapon szereplő cap rate. Amikor készen áll a lépésre, bemutatjuk Önt az engedéllyel rendelkező floridai közvetítőnek és a hitelezőnek, akik a tényleges tranzakciót intézik.
Segítségre van szüksége a választáshoz?
Adja meg az adatait. Egy munkanapon belül válaszolunk, az ön nyelvén.