Kako mi razmjena 1031 omogućuje odgodu kapitalnih dobitaka na nekretnini u Miamiju?

Odjeljak 1031 američkog poreznog zakonika najmoćniji je alat za odgodu kapitalnih dobitaka u priručniku za nekretnine. Pravilno korišten, pretvara Miami u porezno učinkovit stroj za složene kamate, dobici se prenose naprijed kroz razmjene neograničeno.

Dva stroga roka

1. 45 dana, od datuma zatvaranja prodaje, pisanim putem identificirajte do 3 potencijalne zamjenske nekretnine (ili slijedite pravilo 200% za više).
2. 180 dana, od istog datuma zatvaranja, zatvorite jednu od identificiranih zamjenskih nekretnina.
3. Propuštanje bilo kojeg roka = cijela razmjena propada = cijeli dobitak postaje oporeziv te godine.

Što se kvalificira kao 'slične vrste' (like-kind)

• BILO KOJA američka investicijska nekretnina se kvalificira, stan za obiteljsku kuću, sirovo zemljište za ured, hotel za skladište.
• Primarna boravišta se NE kvalificiraju (drugačiji porezni tretman prema odjeljku 121).
• Strana nekretnina se NE kvalificira, mora biti iz SAD-a u SAD.
• Pokretna imovina (automobili, umjetnine) uklonjena je iz 1031 2018.

Zahtjev za kvalificiranog posrednika

Ne smijete dotaknuti prihode od prodaje. Kvalificirani posrednik (QI), neovisna treća strana, drži sredstva između prodaje i zatvaranja zamjenske nekretnine. Odaberite QI prije nego pokrenete prodaju. Njihova naknada iznosi 750–1.500 $ po razmjeni.

FIRPTA + 1031, caka za stranog prodavatelja

• Standardni FIRPTA: 15% bruto prodajne cijene zadržano pri zatvaranju.
• Ako nekretnina ide u 1031: zadržavanje od 15% I DALJE VRIJEDI, osim ako se kombinira s certifikatom o zadržavanju Obrazac 8288-B.
• Podnesite Obrazac 8288-B 90+ dana PRIJE zatvaranja za zahtjev smanjenog/nultog zadržavanja.
• Bez certifikata: 15% leži kod IRS-a dok pokušavate dovršiti 1031, česti uzrok neuspjelih razmjena.

“1031 nije rupa u zakonu, to je politika. Kongres želi da kapital učinkovito teče kroz američke nekretnine. Međunarodni investitori koji planiraju unaprijed dobivaju isti tretman kao Amerikanci.”