Homestead vs Florida City, Usporedba Prinosa od Najma

Dva susjedna tržišta, drugačiji izlaz

Homestead i Florida City nalaze se jedan pored drugog na južnom rubu Miami-Dadea, po dobrom danu oko 45 minuta od Brickella. Kupcu iz druge države ili iz inozemstva izgledaju kao ista oklada: novi townhome-i, najmoprimci iz radničkog sloja i cijene koje su djelić onoga što traži obala. Nije ista oklada. Na karti je razlika mala, u tablici velika.

Homestead je stariji i veći grad. Ima pravi centar, uhodanu najamnu bazu vezanu uz bolnicu i zrakoplovnu rezervnu bazu, te škole ocijenjene stupanj više. Florida City je manji i noviji u priči za investitore. Zemljište se ondje još uvijek trguje jeftinije, pa graditelji gotov proizvod cijene niže, i upravo ta jedna činjenica pokreće većinu onoga što slijedi.

Odakle dolazi razlika u prinosu

Najamnine u dva grada razlikuju se za stotinjak dolara za usporediv townhome s tri spavaće sobe. Kupovne cijene ne. Budući da vas Florida City pušta unutra za oko 30% manje uz gotovo identičan proizvod, isti najam pokriva manji kredit, a bruto cap rate ispada 1,5 do 2 boda viši. To je cijeli argument za Florida City u jednoj rečenici.

Homestead odgovara trajnošću. Dublji bazen najmoprimaca znači kraća prazna razdoblja između ugovora, a jače ocjene škola drže vrijednost pri preprodaji kad na kraju budete prodavali. Kroz deset godina krivulja aprecijacije išla je oko boda više. To plaćate na početku, a naplaćujete na izlazu.

Koji odgovara vašem planu

Ako vas mjesečni broj drži budnima noću, Florida City pobjeđuje. Niži ulaz, viši prinos, brži povrat vašeg učešća. Odgovara kupcu koji želi da se nekretnina uzdržava sama od prvog mjeseca i koji se osjeća ugodno na tržištu koje tek dokazuje dubinu preprodaje.

Ako držite desetljeće i razmišljate tko kupuje nakon vas, Homestead je sigurnije držanje. Bolje škole, šira baza najmoprimaca i priča o preprodaji koja ne ovisi o tome hoće li se pojaviti sljedeći val investitora. Prinos je danas tanji, ali je izlaz obično čišći.

Dvije praktične napomene prije nego što se obvežete na bilo koju stranu. Provjerite nosi li zajednica CDD obveznicu, jer ta godišnja stavka može tiho izbrisati prednost u prinosu. I potvrdite kakvo učešće za stranog državljanina očekuje vaš zajmodavac, budući da to pomiče stvarni cash-on-cash više nego što to čini istaknuti cap rate. Kad budete spremni za korak, povezujemo vas s licenciranim brokerom na Floridi i sa zajmodavcem koji vode samu transakciju.