Uplatite 30%. Pustite najmoprimca da pokrije ostatak.
Pažljivo odabrana kuća u Miamiju gdje najam pokriva hipoteku, uz malu zaradu za vas. Mi pregovaramo cijenu. Mi sređujemo kredit. Mi opremamo, oglašavamo i smještavamo najmoprimca. Vi ulažete kapital. Miami gradi vaše bogatstvo.
Što «samoodrživo» zapravo znači.
Vi ulažete 30%
Jedna predujam. Troškovi zatvaranja i priprema za najam uključeni su jednokratno, bez iznenadnih zahtjeva za novcem kasnije.
Najmoprimci pokrivaju 70%
Mjesečna uplata vašeg najmoprimca izračunata je tako da pokrije glavnicu + kamate + poreze + pričuvu. Ne iz nade, iz izračuna.
Vi gradite kapital
Svaka uplata povećava vaš udio. Strukturni manjak novih stanova u Miamiju radi ostalo, godinu za godinom.
Pravi dvosoban u Edgewateru. Bez trikova zaokruživanja.
Porez na nekretninu polazi od investicijske stope Miami-Dade (non-homestead). Osiguranje odražava ojačani beton građen nakon 2010; starije zgrade koštaju $300–500/mj. Pričuva odražava naš odabrani fond, većina luksuznih tornjeva u Brickellu je $900–1.400/mj i ne kvalificira se. Najam odražava medijan Miami Realtors 2025 za novi dvosoban u Edgewateru. Kamata je referenca Foreign National; mijenja se dnevno.
Čak i kad vjetar puše krivo, izračun se ne ruši.
- · Najam $5.000
- · 2% rast vrijednosti
- · 10% praznina
- · Najam $5.400
- · 4% rast vrijednosti
- · Normalna praznina
- · Najam $5.800
- · 6% rast vrijednosti
- · Normalna praznina
Primijetite: čak i u konzervativnom slučaju ukupno izgrađeno bogatstvo ostaje pozitivno. Model nije krhak.
Četiri koraka, jedan tim, od početka do kraja.
Uskladi
Tražimo fond gdje najam ≈ servis duga.
Financiraj
Predkvalificiramo vas kod zajmodavaca Foreign National i ITIN.
Opremi & oglasi
Priprema za najam, fotografija, lansiranje na više portala.
Upravljaj
Najmoprimac smješten, najam naplaćen, primate neto svaki mjesec.
Od prvog razgledavanja do prve najamnine.
Off-market nabava
Izravan pristup fondu Lennar, DR Horton i Pulte prije javnog oglašavanja.
Predstavljanje zajmodavaca
Odabrani programi Foreign National i ITIN. Ne pozajmljujemo; povezujemo.
Pregovori & due diligence
Pregovaramo ulaznu cijenu i provodimo due diligence, od inspekcije do vlasništva.
Vlasništvo & zatvaranje
Koordinacija između titularne tvrtke, escrowa i odvjetnika zatvaranja.
Opremi & oglasi
Partner za opremanje, profesionalna fotografija, lansiranje na više portala.
Upravljanje najmoprimcima
Provjereno smještanje najmoprimaca i kontinuirano upravljanje nekretninom.
Dogovori o naknadama s partnerima (graditelj, zajmodavac, opremanje, upravljanje) objavljuju se na početku angažmana.
Je li ovo pravi model za vas?
- ●Imate $250.000+ likvidnog kapitala spremnog za ulaganje.
- ●Možete zadržati nekretninu 3+ godine.
- ●Strani državljanin, rezident SAD-a, nositelj ITIN-a ili državljanin SAD-a.
- ●Želite izloženost bez samostalnog upravljanja nekretninom.
- ●Trebate mjesečni prihod od prvog dana.
- ●Kapital ispod $250.000 bez prihoda za pokriće mogućeg manjka.
- ●Želite se sami useliti u nekretninu unutar 12 mjeseci.
- ●Očekujete 15%+ godišnji povrat (Miami je stabilan, ne špekulativan).
Miami nije špekulativan. Strukturno je podopskrbljen stanovima, strukturno tražen i strukturno denominiran u USD.
Radije izgubimo posao nego da vas dovedemo u zabludu.
Svaki model ima sjene. Evo naših, jasnim jezikom. Ako vas bilo koja zaustavi, model nije za vas, i mi ćemo to prvi reći.
- Rizik praznine.Praznina novogradnje u Miamiju u prosjeku je oko 5%. Računamo s 10% za rezervu.
- Kamatni rizik.Kamate Foreign National prate tržište. Modeliramo stres test od +1,5 pb prije preporuke zgrade.
- Rizik pričuve.Pričuve obično rastu 3–5% godišnje nakon početnog razdoblja. Naše odabrane zgrade imaju transparentne studije rezervi.
- Rizik osiguranja.Premije za uragane na Floridi rasle su ~11% godišnje (2020–25). Iznos $200/mj ovisi o ojačanoj gradnji nakon 2010.
- Rizik likvidnosti.Nekretnina je nelikvidna. Planirajte najmanje 3+ godine držanja.
- Porezni rizik pri prodaji.Zadržavanje FIRPTA vrijedi za prodavatelje izvan SAD-a. Povezujemo naš vodič za FIRPTA niže, pročitajte ga prije kupnje, ne poslije.
Često postavljana, iskreno odgovorena.
Uz neograničen kapital, kupnje gotovinom su čišće. Model 30/70 postoji za kupce koji radije raspoređuju $260k na jednu dobro polugom potpomognutu nekretninu u Miamiju nego $710k na istu pojedinačnu imovinu. Poluga pojačava rast vrijednosti; u baznom scenariju $259.300 donosi 16,3% u 1. godini umjesto ~5% pri kupnji gotovinom.
Florida je država naklonjena najmodavcima, deložacija se obično završi za 4–8 tjedana. Naš partner za upravljanje predujmljuje najam tijekom deložacije u kvalificiranim slučajevima, a zatim ga naplaćuje. Provjeravamo i kreditnu sposobnost + prihod + zaposlenje + prethodnog najmodavca; stopa neplaćanja u našem upravljanom fondu bila je ispod 2%.
Da, ali samo po tržišnom najmu s pisanim ugovorom. Najam ispod tržišta članovima obitelji IRS može preklasificirati kao osobnu uporabu i poništiti odbitke. Naš predložak obiteljskog najma, koji je pregledao odvjetnik, uključen je za one koji odaberu taj put.
Ako boravite više od 14 dana ili 10% iznajmljenih dana (što je veće), IRS je tretira kao boravište, mnogi odbici nestaju i model toka se ruši. Model 30/70 je za potpuno iznajmljenu investicijsku uporabu. Za mješovitu uporabu razgovarajte s nama o drugoj strukturi.
Cashflow Home gradi se na dugoročnim ugovorima (obično 12 mjeseci). Kratkoročni najam donosi više na papiru, ali dodaje operativnu složenost, veću prazninu, ograničenja zgrade, državne poreze FL i licenciranje. Možemo strukturirati i kratkoročno, ali to nije zadano, niti je ono što ove brojke odražavaju.
Ne izravno, EB-5 zahtijeva ulaganje u određeni komercijalni projekt, ne u stambenu nekretninu. No mnogi naši klijenti drže oboje: Cashflow Home za osobno bogatstvo, EB-5 za boravak. Pogledajte naš vodič za EB-5 za put boravka.
Da. Programi Foreign National rašireni su u Miamiju uz 30% predujma, s kamatama trenutno oko 6,25%. Trebate putovnicu, bankovni račun u SAD-u (pomažemo otvoriti) i 6–12 mjeseci rezervi. Zajmoprimci s ITIN-om imaju zasebne programe s nešto višim kamatama.
Našu proviziju plaća prodavatelj u većini transakcija novogradnje. Za usluge izvan posredovanja, nabava, koordinacija opremanja, kontinuirani nadzor, dogovaramo fiksnu ili na uspjehu temeljenu naknadu pisano prije angažmana. Bez skrivenih marži.
Da. Većina zajmova Foreign National dopušta refinanciranje nakon 6–12 mjeseci bez naknade za prijevremenu otplatu. Pad kamate od 1% na zajmu od $497k štedi oko $325/mjesec. Označavamo prozore za refinanciranje kao dio kontinuiranog nadzora.
Možete prodati bilo kada. Ispod 24 mjeseca držanja vjerojatno ćete platiti kratkoročne stope poreza na kapitalni dobitak umjesto niže dugoročne. Zadržavanje FIRPTA vrijedi za prodavatelje izvan SAD-a. Preporučujemo 3+ godine držanja kako bi rast vrijednosti i amortizacija nadmašili troškove zatvaranja.
Da, i mnogi naši klijenti to čine. Zajmodavci Foreign National obično ograničavaju na 4–6 financiranih investicijskih nekretnina po zajmoprimcu. Koordiniramo tako da svaka nova nekretnina ispunjava isti izračun 30/70 prije dodavanja.
Zajmodavci obično traže 6 mjeseci punih troškova kao rezervu pri zatvaranju, otprilike $30.000 za naš bazni scenarij. Snažno preporučujemo 12 mjeseci radi mira i uključujemo to u uvjete prije preporuke kupnje.
Podnesite zahtjev za procjenu uvjeta Cashflow Home.
Bez provjere kreditne sposobnosti. Bez obveze. Pregledava stručnjak unutar jednog radnog dana.
Sve prikazane brojke su ilustrativne i nisu obećanje rezultata. Stvarni najam, praznina, porezi, osiguranje, pričuva i rast vrijednosti variraju ovisno o zgradi, godini i gospodarskom ciklusu.
Miami House Market licencirani je posrednik za nekretnine na Floridi [DBPR #, u postupku]. Hipoteke odobravaju neovisni licencirani zajmodavci trećih strana. Upravljanje nekretninama obavljaju neovisni licencirani upravitelji. Dogovori o naknadama s partnerima (graditelj, zajmodavac, opremanje, upravljanje) objavljuju se pisano na početku angažmana.
Ova stranica nije financijski, porezni ni pravni savjet. Posavjetujte se s licenciranim računovođom i odvjetnikom prije svake kupnje. Prošli rezultati ne jamče buduće.