Porez na Nekretnine u Miamiju i Floridi, Vodič za Kupca

Porezna struktura Floride najčešće je citiran razlog zašto se imućni Amerikanci sele u Miami. Naslov je istinit: nema državnog poreza na dohodak. Ali potpuna slika ima četiri sloja, a većina stranih kupaca podcjenjuje tri od njih.

Sloj 1, Porez na imovinu (specifičnosti Miami-Dadea)

• Efektivna stopa: 1,9–2,1% procijenjene vrijednosti godišnje, ovisno o općini unutar Miami-Dadea.
• Uključuje županiju, školski odbor, općinu i razne posebne okruge.
• Plaća se godišnje u studenom (4% popusta ako se plati do 30. studenog); dospjelo 1. travnja.
• Procijenjena vrijednost utvrđuje se 1. siječnja; razlika između tržišne i procijenjene vrijednosti može biti značajna.

Sloj 2, Federalni porez na dohodak od najma

Florida nema državni porez na dohodak od najma, ali federalni se primjenjuje. Strani vlasnici podnose Obrazac 1040-NR (ili biraju tretman 'effectively connected income' putem Obrasca W-8ECI za odbitak troškova). Potonje je gotovo uvijek povoljnije za ozbiljne investitore, zadržavanje na bruto najam je 30% bez tog izbora.

Sloj 3, Kapitalni dobitak pri prodaji

• Federalni dugoročni kapitalni dobitak (držan >1 godinu): razredi 0% / 15% / 20% na temelju dohotka.
• Net Investment Income Tax (NIIT): dodatnih 3,8% za podnositelje s visokim dohotkom.
• FIRPTA zadržavanje (strani prodavatelji): 15% bruto prodajne cijene zadržano pri zatvaranju.
• Državni kapitalni dobitak Floride: 0%.
• Kombinirani federalni najgori slučaj: 23,8% na dobitak.

Sloj 4, Osiguranje od uragana / vjetra

Nije porez, već ponavljajući godišnji trošak koji strani kupci podcjenjuju. Miami-Dade zahtijeva osiguranje od uragana (vjetra) na financiranim nekretninama; kupci u gotovini često ga preskaču (loša ideja). Tipična premija na obiteljskoj kući Homestead od 700.000 $: 3.500–7.000 $ godišnje. Nova gradnja (Građevinski zakon Floride 2002+) dobiva značajne popuste na premiju u odnosu na stariji fond.

Homestead Exemption + Save Our Homes, štit vlasnika-stanara

1. Učinite Floridu svojom primarnom rezidencijom (preporuča se 180+ dana godišnje).
2. Podnesite zahtjev za homestead do 1. ožujka u Miami-Dade Property Appraiser.
3. Procijenjena vrijednost odmah pada za 50.000 $.
4. Save Our Homes ograničava godišnji rast procijenjene vrijednosti na 3%, čak i ako se tržišna vrijednost udvostruči tijekom 10 godina.
5. Prenosivost: 500.000 $ akumuliranih SOH ušteda prenosi se na vašu sljedeću primarnu rezidenciju na Floridi.

Razmjena 1031, odgoda kapitalnog dobitka pri reinvestiranjima

Odjeljak 1031 IRC-a omogućuje vam odgodu federalnog poreza na kapitalni dobitak razmjenom vaše investicijske nekretnine za drugu američku investicijsku nekretninu. Strogi rokovi: identificirajte zamjenu unutar 45 dana od prodaje, zatvorite unutar 180 dana. Strani prodavatelji mogu koristiti 1031, ali FIRPTA zadržavanje i dalje vrijedi, osim ako nije u kombinaciji s podnošenjem certifikata o zadržavanju.

FIRPTA certifikat o zadržavanju (Obrazac 8288-B)

• Podnesen PRIJE zatvaranja, mora započeti 90+ dana prije prodaje.
• IRS izračunava stvarni očekivani dobitak i odobrava smanjeno (ili nulto) zadržavanje.
• Bez njega: 15% bruto prodajne cijene drži se dok ne podnesete 1040-NR za povrat (6–18 mjeseci).
• Trošak: 1.500–3.500 $ u računovodstvenim naknadama. Vrijedi pri svakoj prodaji >500.000 $.

Tablica za brzu referencu stopa

• Državni porez na dohodak: 0%
• Porez na imovinu: 1,9–2,1% procijenjene vrijednosti
• Federalni LTCG (visoki dohodak): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% na dobitak
• FIRPTA bruto zadržavanje: 15% prodajne cijene
• Osiguranje od uragana: 3,5–7k $ godišnje (dom od 700k $)
• Popust na porez na imovinu pri plaćanju do 30. stu.: 4%
• Homestead izuzeće: −50.000 $ procijenjene vrijednosti
• Save Our Homes gornja granica: 3% godišnje na rast procijenjene vrijednosti

“Porezna prednost Floride se akumulira. U godini 1 izgleda kao račun poreza na imovinu od 2% naspram državnog poreza na dohodak od 6% u New Yorku. U godini 10 to je 18% razlike u doživotnom porezu, koja se vraća u vaš kapital.”