Ostja küsimused ja vastused.
Mida rahvusvahelised ostjad tegelikult küsivad enne Miami eelmüügilepingu allkirjastamist. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, orkaanikindlustus, ülejäänu.
Milline on EB-5 investorviisa lävi Miami jaoks 2026. aastal?
EB-5 minimaalne investeering on 800 000 $ sihtkohas tööhõive piirkonnas (TEA) või 1 050 000 $ tavalises piirkonnas. Enamik Miami uusehitusprojekte Homesteadis ja Lõuna-Miami-Dades kvalifitseeruvad TEA-ks. Tingimuslik roheline kaart saabub 12–24 kuu jooksul; tingimuste täielik eemaldamine järgneb 2 aastat hiljem.
Mis on FIRPTA ja kui palju IRS kinni peab, kui müün oma Miami kinnistu?
FIRPTA nõuab, et USA ostjad peaksid kinni 15% brutohinnast, kui ostavad kinnisvara välismaa isikult. Saate seda vähendada või kõrvaldada enne sulgemist esitatud kinnipidamissertifikaadi (vorm 8288-B) abil, mis põhineb teie tegelikul oodataval kapitalitulul.
Mis on Florida kinnisvaramaksu lagi ja kuidas Save Our Homes kaitseb mu Miami kodu?
Florida Save Our Homes (SOH) muudatus piirab hinnatud väärtuse aastaseid tõuse 3%-ga (või TPI, kumb on madalam) homesteadiga peamiste eluasemete jaoks. Koos 50 000 $ Homesteadi vabastusega, suurim maksukaitse omanik-elanikele Miami-Dades.
Kuidas töötab orkaanikindlustus Miami uusehitustele?
Miami uusehitused, mis on ehitatud Florida ehitusnormidele alates 2002+, saavad olulisi kindlustuspreemia allahindlusi. Enamik poliise on jagatud Citizens Property Insurance'i või eraõiguslike kindlustusandjate vahel, lisaks eraldi NFIP üleujutuskate. Aastapreemiad 700 000 $ Homestead eramaja kohta jooksevad tavaliselt 3500–7000 $.
Brickell või Sunny Isles, kumb on investorile parem?
Brickell võidab üüritootluses (4–6% bruto, professionaalne üürnike basseinik, 90-päevased uue üürile andmise aknad) ja edasimüügi likviidsuses. Sunny Isles võidab kapitali kallinemisel (10-aastane CAGR 7–9%) ja rahvusvahelisel teise kodu nõudlusel. Enamik rahvusvahelisi investoreid jagab: tootlus Brickellis, elustiil Sunny Islesis.
Kuidas töötab eelehituse escrow Floridas (jaotis 718)?
Florida seadus 718 reguleerib korterite eelmüüke. Sissemaksed kuni 10% tuleb hoida escrow kontol; täiendavad sissemaksed 10% ja 20% vahel võivad arendaja kasutada koos seaduslike avalikustamistega. Üle 20% saab arendaja tavaliselt kasutada vahendeid ehituseks.
Kas saan oma Miami Beachi korterit Airbnb-s rentida? Millised tsoonid lubavad lühiajalist üürile andmist?
Miami Beachi STR on tsoonipõhine. Enamik South Beachi ja Mid-Beachi elamutänavaid keelavad alla 6-kuulised üürid. RM-1 ja RM-2 tsoonid pluss määratud hotelli-condo toode lubavad STR-i registreerimisega. Kontrollige alati nii linnatsoneeringut KUI ka korterühistu enda põhikirja.
Kas mul on Miamis kinnisvara ostmiseks vaja omandikindlustust?
Jah, omandikindlustus on suurim sulgemiskulu (~0,5% hinnast) ja iga dollari väärt. Florida on registreerimisriik akti järgi; ilma omandikindlustuseta olete isiklikult avatud avastamata pandiõigustele, võltsitud varasematele üleminekutele ja omandiketi lünkadele.
Kuidas võimaldab 1031 vahetus mul Miami kinnisvara kapitalikasumeid edasi lükata?
1031. jaotise sarnane vahetus võimaldab teil kapitalikasumimaksu edasi lükata, investeerides müügitulu uuesti teise USA investeerimiskinnisvara rangete ajakavade jooksul: 45 päeva asenduskinnisvara identifitseerimiseks, 180 päeva sulgemiseks. Välismaa müüjad võivad 1031 kasutada, kuid FIRPTA kinnipidamine kehtib endiselt.
Mis vahe on CDD ja HOA tasudel, ja milline on parem?
HOA tasud maksavad kogukonna jätkuvat haldamist (hooldus, mugavused, ühisalade kindlustus). CDD tasud maksavad tagasi munitsipaalvõlakirjad, mis rahastasid esialgset infrastruktuuri, kinnisvaramaksu sarnane hindamine HOA peal. CDD-vabad kogukonnad säästavad 30 aasta jooksul 30–60 tuhat $.