Brickell või Sunny Isles, kumb on investorile parem?

Brickell ja Sunny Isles teenindavad erinevaid investoriprofiile. Mõlemad meelitavad rahvusvahelist kapitali, kuid aluseks olev mehhanism, üürnike bassein, tühjenemisrisk, väljumise ajakava, on täiesti erinev.

Brickell, tootlusmootor

• Üürnike bassein: finantssektori spetsialistid, tech-töötajad, juristid, institutsionaalse kvaliteediga üürnikud.
• Tühjenemine: alla 8% aasta jooksul, ühekohalised uue üürile andmise ajad.
• Brutotootlus: 4,5–6,0% sõltuvalt hoone mugavustest ja HOA koormusest.
• Edasimüügi likviidsus: 30–60 päeva turul tavalistes tsüklites. Sügav teisene ostjate bassein.

Sunny Isles, kallinemise panus

• Omanik-elaniku suhe on kõrge, enamik ostjaid kasutab üksust ise osa aastast.
• Kapitali kallinemine on olnud 7–9% CAGR libisevates 10-aastastes akendes.
• Bränditud hooned (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) säilitavad väärtuse läbi tsüklite.
• Madalam üürikiirus, kuid üürimine pole siin peamine tees.

Hoidmiskulu erinevused

1. HOA Brickellis: tavaliselt 1,20–1,80 $/sqft/kuus uue toote jaoks.
2. HOA Sunny Islesis: 1,50–2,50 $/sqft/kuus bränditud varude jaoks.
3. Kinnisvaramaks: sarnane mõlemas, ad valorem Miami-Dade 1,9–2,1%.
4. Kindlustus: ookeaniäärne Sunny Isles maksab 30–60% rohkem kui Brickell.

Jagamisstrateegia

Paljud kogenud rahvusvahelised investorid hoiavad ühte üksust kummaski: Brickelli korter rahavoo + valuutariski maandamiseks, pluss Sunny Islesi üksus osalise aja elukohana ja pikaajalise kallinemise panusena. Brickelli rahavoog katab sageli olulise osa Sunny Islesi hoidmiskulust.

“Brickell on teie üürniku linnaosa. Sunny Isles on teie linnaosa. Ärge ajage neid segamini, need nõuavad erinevat mõtteviisi analüüsi igas etapis.”