Homestead vs Florida City, Üüritootluse Võrdlus
Florida Cityl on 30% madalamad sisenemishinnad kui Homestead'il peaaegu identse toote eest, mis annab 1,5–2,0 protsendipunkti kõrgema bruto cap rate'i. Homestead'il on veidi parem pikaajaline väärtuse kasvu potentsiaal ja paremad koolid.
Kaks turgu kõrvuti, erinev väljumine
Homestead ja Florida City asuvad teineteise kõrval Miami-Dade lõunaservas, heal päeval umbes 45 minutit Brickellist. Teisest osariigist või välismaalt ostjale näevad nad välja nagu sama panus: uued townhome'id, tööliskonna üürnikud ja hinnad, mis on murdosa rannikuäärsest. Panus pole sama. Kaardil on vahe väike, tabelis suur.
Homestead on vanem ja suurem linn. Sellel on päris kesklinn, väljakujunenud üüribaas haigla ja õhuväe reservbaasi ümber ning astme võrra kõrgema hinnanguga koolid. Florida City on väiksem ja investorite jaoks uuem. Maa on seal endiselt odavam, nii et ehitajad hinnastavad valmistoote madalamalt, ja just see üks fakt paneb paika enamiku järgnevast.
Kust tootluse vahe tuleb
Üürid kahes linnas jäävad võrreldava kolme magamistoaga townhome'i puhul saja dollari sisse teineteisest. Ostuhinnad mitte. Kuna Florida City laseb sind sisse umbes 30% odavamalt peaaegu sama toote eest, katab sama üüritšekk väiksema laenu ja bruto cap rate tuleb 1,5 kuni 2 punkti kõrgem. See on kogu Florida City argument ühes lauses.
Homestead vastab vastupidavusega. Sügavam üürnike hulk tähendab lühemat tühjalt seismist lepingute vahel, ja tugevamad koolihinnangud hoiavad edasimüügiväärtust, kui lõpuks müüma hakkad. Kümne aasta jooksul on väärtuse kasvu kõver jooksnud umbes punkti võrra kõrgemal. Selle eest maksad alguses ja korjad väljumisel.
| Mõõde | Homestead | Florida City |
|---|---|---|
| Townhome algushind | $390–450k | $335–390k |
| Bruto cap rate | 5,0–6,0% | 6,5–8,0% |
| Väärtuse kasv 10a CAGR | 4,5% | 3,5% |
Võrdlus üksnes uurimise eesmärgil. Ei ole soovitus.
Kumb sinu plaaniga sobib
Kui just kuine number on see, mis öösel und ei lase, võidab Florida City. Madalam sissepääs, kõrgem tootlus, kiirem sissemakse tagasiteenimine. See sobib ostjale, kes tahab, et kinnisvara kannaks end esimesest kuust ise, ja kes tunneb end mugavalt turul, mis alles tõestab oma edasimüügi sügavust.
Kui hoiad kümme aastat ja mõtled, kes selle koha pärast sind ostab, on Homestead turvalisem hoida. Paremad koolid, laiem üürnike baas ja edasimüügilugu, mis ei sõltu sellest, kas järgmine investorite laine kohale ilmub. Tootlus on täna õhem, aga väljumine tavaliselt puhtam.
Kaks praktilist märkust, enne kui kummalegi poolele pühendud. Kontrolli, kas kogukond kannab CDD võlakirja, sest see aastane rida võib vaikselt tootluse eelise ära süüa. Ja kinnita, millist välismaalase sissemakset su laenuandja ootab, kuna see liigutab tegelikku cash-on-cash rohkem kui pealkirjas olev cap rate. Kui oled valmis tegutsema, tutvustame sulle litsentseeritud Florida maaklerit ja laenuandjat, kes tegeliku tehingu ära teevad.
Vajate abi valimisel?
Jätke oma andmed. Vastame ühe tööpäeva jooksul, teie keeles.