Miami ja Florida Kinnisvaramaks, Ostja Juhend

Florida maksustruktuur on enim tsiteeritud põhjus, miks jõukad ameeriklased Miamisse kolivad. Pealkiri on tõsi: osariigi tulumaksu pole. Kuid täielikul pildil on neli kihti, ja enamik välismaiseid ostjaid alahindab neist kolme.

Kiht 1, Kinnisvaramaks (Miami-Dade eripärad)

• Efektiivne määr: 1,9–2,1% hinnatud väärtusest aastas, sõltuvalt Miami-Dade omavalitsusest.
• Sisaldab maakonda, koolinõukogu, omavalitsust ja erinevaid eripiirkondi.
• Makstakse aastas novembris (4% allahindlus, kui makstud 30. novembriks); võlgnevus 1. aprillist.
• Hinnatud väärtus määratakse 1. jaanuaril; turu- ja hinnatud väärtuse vahe võib olla märkimisväärne.

Kiht 2, Föderaalne tulumaks üürilt

Floridal pole osariigi maksu üüritulult, kuid föderaalne kehtib. Välismaised omanikud esitavad vormi 1040-NR (või valivad 'effectively connected income' kohtlemise vormi W-8ECI kaudu kulude mahaarvamiseks). Viimane on tõsiste investorite jaoks peaaegu alati soodsam, brutoüüri kinnipidamine on ilma selle valikuta 30%.

Kiht 3, Kapitalikasum müügil

• Föderaalne pikaajaline kapitalikasum (hoitud >1 aasta): 0% / 15% / 20% astmed tulu alusel.
• Net Investment Income Tax (NIIT): lisaks 3,8% kõrge tuluga esitajatele.
• FIRPTA kinnipidamine (välismaised müüjad): 15% brutomüügihinnast kinni peetud sulgemisel.
• Florida osariigi kapitalikasum: 0%.
• Kombineeritud föderaalne halvim juht: 23,8% kasumilt.

Kiht 4, Orkaani- / tuulekindlustus

Mitte maks, vaid korduv aastakulu, mida välismaised ostjad alahindavad. Miami-Dade nõuab orkaani-(tuule-)kindlustust finantseeritud kinnisvarale; sularahaostjad jätavad selle sageli vahele (halb mõte). Tüüpiline preemia 700 000 $ Homestead eramajal: 3 500–7 000 $ aastas. Uusehitus (Florida ehitusnormid 2002+) saab märkimisväärseid preemiaallahindlusi võrreldes vanema fondiga.

Homestead Exemption + Save Our Homes, omanik-elaniku kilp

1. Tee Floridast oma peamine elukoht (soovituslik 180+ päeva aastas).
2. Esita homestead taotlus 1. märtsiks Miami-Dade Property Appraiserile.
3. Hinnatud väärtus langeb kohe 50 000 $.
4. Save Our Homes piirab hinnatud väärtuse aastast kasvu 3%-ga, isegi kui turuväärtus 10 aastaga kahekordistub.
5. Ülekantavus: 500 000 $ kogunenud SOH säästu kandub üle teie järgmisele Florida peamisele elukohale.

1031 vahetus, kapitalikasumi edasilükkamine ümberinvesteeringutel

IRC jaotis 1031 võimaldab teil edasi lükata föderaalset kapitalikasumimaksu, vahetades oma investeerimiskinnisvara teise USA investeerimiskinnisvara vastu. Ranged tähtajad: tuvastage asendus 45 päeva jooksul pärast müüki, sulgege 180 päeva jooksul. Välismaised müüjad saavad kasutada 1031, kuid FIRPTA kinnipidamine kehtib endiselt, kui seda ei kombineerita kinnipidamissertifikaadi esitamisega.

FIRPTA kinnipidamissertifikaat (vorm 8288-B)

• Esitatud ENNE sulgemist, peab algama 90+ päeva enne müüki.
• IRS arvutab tegeliku oodatava kasumi ja kinnitab vähendatud (või nulli) kinnipidamise.
• Ilma selleta: 15% brutomüügihinnast hoitakse, kuni esitate 1040-NR tagasimakseks (6–18 kuud).
• Kulu: 1 500–3 500 $ raamatupidaja tasusid. Väärt iga müügi puhul >500 000 $.

Kiire viite tabel määradest

• Osariigi tulumaks: 0%
• Kinnisvaramaks: 1,9–2,1% hinnatud väärtusest
• Föderaalne LTCG (kõrge tulu): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% kasumilt
• FIRPTA bruto kinnipidamine: 15% müügihinnast
• Orkaanikindlustus: 3,5–7k $ aastas (700k $ kodu)
• Kinnisvaramaksu allahindlus, kui makstud 30. nov.: 4%
• Homestead vabastus: −50 000 $ hinnatud väärtusest
• Save Our Homes lagi: 3% aastas hinnatud väärtuse kasvult

“Florida maksueelis koguneb. Aastal 1 näeb see välja nagu 2% kinnisvaramaksu arve võrreldes New Yorgi osariigi 6% tulumaksuga. Aastal 10 on see 18% eluaegne maksuvahe, mis läheb tagasi teie kapitali.”