Maksa 30%. Lase üürnikul katta ülejäänu.
Hoolikalt valitud Miami kodu, kus üür katab hüpoteegi, väikese lisa sulle. Meie peame läbirääkimisi hinnaüle. Meie korraldame laenu. Meie sisustame, kuulutame ja paigutame üürniku. Sina paned kapitali. Miami ehitab sinu vara.
Mida «ennast tasuv» tegelikult tähendab.
Sina paned 30%
Üks sissemakse. Tehingu kulud ja üürivalmis seadistus on lisatud korraga, hiljem üllatavaid rahanõudeid pole.
Üürnikud katavad 70%
Su üürniku igakuine makse on arvutatud nii, et see katab põhiosa + intressi + maksud + haldustasu. Mitte lootusest, arvutusest.
Sina kasvatad omakapitali
Iga makse suurendab su osa. Miami struktuurne uue eluaseme puudus teeb ülejäänu, aasta-aastalt.
Päris kahetoaline Edgewateris. Ilma ümardamistrikkideta.
Kinnisvaramaks lähtub Miami-Dade investeerimismäärast (non-homestead). Kindlustus kajastab pärast 2010 ehitatud tugevdatud betooni; vanemad hooned maksavad $300–500/kuus. Haldustasu kajastab meie valitud portfelli, enamik Brickelli luksustorne on $900–1400/kuus ega kvalifitseeru. Üür kajastab Miami Realtors 2025 mediaani uue kahetoalise kohta Edgewateris. Intress on Foreign National viide; muutub iga päev.
Isegi kui tuul puhub valesti, arvutus ei varise kokku.
- · Üür $5 000
- · 2% väärtuse kasv
- · 10% vakants
- · Üür $5 400
- · 4% väärtuse kasv
- · Tavaline vakants
- · Üür $5 800
- · 6% väärtuse kasv
- · Tavaline vakants
Pane tähele: isegi konservatiivses stsenaariumis jääb kogu kogutud vara positiivseks. Mudel ei ole habras.
Neli sammu, üks meeskond, algusest lõpuni.
Sobita
Otsime portfelli, kus üür ≈ laenuteenindus.
Rahasta
Eelkvalifitseerime sind Foreign National ja ITIN laenuandjate juures.
Sisusta & kuuluta
Üürivalmis ettevalmistus, fotograafia, käivitamine mitmes portaalis.
Halda
Üürnik paigutatud, üür kogutud, saad netot iga kuu.
Esimesest vaatamisest esimese üürimakseni.
Off-market hankimine
Otsene juurdepääs Lennari, DR Hortoni ja Pulte portfellile enne avalikku kuulutamist.
Laenuandjate tutvustus
Valitud Foreign National ja ITIN programmid. Me ei laena; me ühendame.
Läbirääkimised & due diligence
Räägime läbi sisenemishinna ja viime läbi due diligence'i, inspektsioonist omandiõiguseni.
Omandiõigus & sulgemine
Koordineerimine tiitlifirma, escrow ja sulgemisadvokaatide vahel.
Sisusta & kuuluta
Sisustuspartner, professionaalne fotograafia, käivitamine mitmes portaalis.
Üürnike haldus
Kontrollitud üürnike paigutamine ja pidev kinnisvarahaldus.
Tasukokkulepped partneritega (arendaja, laenuandja, sisustus, haldus) avalikustatakse koostöö alguses.
Kas see on sinu jaoks õige mudel?
- ●Sul on $250 000+ likviidset kapitali investeerimiseks valmis.
- ●Saad kinnisvara hoida 3+ aastat.
- ●Välismaalane, USA resident, ITIN-i omanik või USA kodanik.
- ●Soovid kokkupuudet ilma kinnisvara ise haldamata.
- ●Vajad kuusissetulekut esimesest päevast.
- ●Kapital alla $250 000 ilma sissetulekuta, mis kataks võimaliku puudujäägi.
- ●Soovid 12 kuu jooksul ise koju kolida.
- ●Ootad 15%+ aastatootlust (Miami on stabiilne, mitte spekulatiivne).
Miami ei ole spekulatiivne. See on struktuurselt alavarustatud eluasemega, struktuurselt nõutud ja struktuurselt USD-põhine.
Eelistame kaotada tehingu kui sind eksitada.
Igal mudelil on varjud. Siin on meie omad, selges keeles. Kui mõni neist sind peatab, pole mudel sinu jaoks, ja me ütleme seda esimesena.
- Vakantsirisk.Miami uusehitiste vakants on keskmiselt umbes 5%. Arvestame 10%-ga varuks.
- Intressirisk.Foreign National intressid järgivad turgu. Modelleerime +1,5 pp stressitesti enne hoone soovitamist.
- Haldustasu risk.Haldustasud tõusevad tüüpiliselt 3–5% aastas pärast algperioodi. Meie valitud hoonetel on läbipaistvad reservuuringud.
- Kindlustusrisk.Florida orkaanipreemiad on tõusnud ~11% aastas (2020–25). Summa $200/kuus sõltub pärast 2010 tugevdatud ehitusest.
- Likviidsusrisk.Kinnisvara on mittelikviidne. Planeeri vähemalt 3+ aastat hoidmist.
- Maksurisk müügil.FIRPTA kinnipidamine kehtib mitte-USA müüjatele. Lingime oma FIRPTA juhendi allpool, loe seda enne ostu, mitte pärast.
Sageli küsitud, ausalt vastatud.
Piiramatu kapitaliga on sularahaostud puhtamad. 30/70 mudel on ostjatele, kes eelistavad jaotada $260k ühe hästi finantsvõimendatud Miami kinnisvara peale kui $710k sama üksikvara peale. Finantsvõimendus võimendab väärtuse kasvu; meie baasstsenaariumis tootleb $259 300 16,3% aastal 1, mitte ~5% sularahaostul.
Florida on üürileandjasõbralik osariik, väljatõstmine lõpetatakse tüüpiliselt 4–8 nädalaga. Meie halduspartner maksab üüri ette väljatõstmise ajal kvalifitseeruvatel juhtudel ja seejärel nõuab selle sisse. Kontrollime ka krediidivõimet + sissetulekut + töökohta + eelmist üürileandjat; maksejõuetus meie hallatavas portfellis on olnud alla 2%.
Jah, kuid ainult turuhinnaga ja kirjaliku lepinguga. Alla turuhinna üür pereliikmetele võib IRS ümber liigitada isiklikuks kasutuseks ja diskvalifitseerida mahaarvamised. Meie advokaadi kontrollitud perelepingu mall on lisatud sellele teele valijatele.
Kui viibid kohal üle 14 päeva või 10% üüritud päevadest (kumb on suurem), käsitleb IRS seda elukohana, paljud mahaarvamised kaovad ja rahavoo mudel variseb. 30/70 mudel on täielikult üüritud investeerimiskasutuseks. Segakasutuseks räägi meiega teisest struktuurist.
Cashflow Home põhineb pikaajalistel lepingutel (tüüpiliselt 12 kuud). Lühiajaline üür tootleb paberil rohkem, kuid lisab operatiivset keerukust, kõrgemat vakantsi, hoonepiiranguid, FL osariigimakse ja litsentse. Saame struktureerida ka lühiajalist, kuid see pole vaikimisi, ega see, mida need numbrid kajastavad.
Mitte otse, EB-5 nõuab investeeringut määratud ärilisse projekti, mitte elukondlikku kinnisvarasse. Kuid paljud meie kliendid hoiavad mõlemat: Cashflow Home isikliku vara jaoks, EB-5 elamise jaoks. Vaata meie EB-5 juhendit elamistee kohta.
Jah. Foreign National programmid on Miamis levinud 30% sissemaksega, intressid praegu umbes 6,25%. Vajad passi, USA pangakontot (aitame avada) ja 6–12 kuu reserve. ITIN laenajatel on eraldi programmid veidi kõrgemate intressidega.
Meie vahendustasu maksab müüja enamikus uusehitistehingutes. Vahendusest väljuvate teenuste eest, hankimine, sisustuse koordineerimine, pidev järelevalve, lepime kokku fikseeritud või edupõhise tasu kirjalikult enne algust. Peidetud marginaale pole.
Jah. Enamik Foreign National laene lubab refinantseerimist 6–12 kuu pärast ilma ennetähtaegse tasuta. 1% intressilangus $497k laenul säästab umbes $325/kuus. Märgime refinantseerimisaknad pideva järelevalve osana.
Saad müüa igal ajal. Alla 24 kuu hoidmise korral maksad tõenäoliselt lühiajalist kapitalikasvu maksumäära madalama pikaajalise asemel. FIRPTA kinnipidamine kehtib mitte-USA müüjatele. Soovitame 3+ aastat hoidmist, et väärtuse kasv ja amortisatsioon ületaksid sulgemiskulud.
Jah, ja paljud meie kliendid teevad seda. Foreign National laenuandjad piiravad tüüpiliselt 4–6 finantseeritud investeerimiskinnisvarani laenaja kohta. Koordineerime nii, et iga uus kinnisvara vastaks samale 30/70 arvutusele enne lisamist.
Laenuandjad nõuavad tüüpiliselt 6 kuu täiskulusid reservina sulgemisel, umbes $30 000 meie baasstsenaariumi jaoks. Soovitame tungivalt 12 kuud meelerahuks ja arvestame seda sobivuses enne ostu soovitamist.
Esita taotlus Cashflow Home sobivuse hindamiseks.
Krediidikontrolli pole. Kohustusi pole. Spetsialist vaatab üle ühe tööpäeva jooksul.
Kõik näidatud arvud on illustratiivsed ega ole tulemuste lubadus. Tegelik üür, vakants, maksud, kindlustus, haldustasu ja väärtuse kasv erinevad hoone, aasta ja majandustsükli järgi.
Miami House Market on litsentseeritud kinnisvaramaakler Floridas [DBPR #, menetluses]. Hüpoteeke annavad sõltumatud litsentseeritud kolmandast osapoolest laenuandjad. Kinnisvarahaldust teevad sõltumatud litsentseeritud haldurid. Tasukokkulepped partneritega (arendaja, laenuandja, sisustus, haldus) avalikustatakse kirjalikult koostöö alguses.
See leht ei ole finants-, maksu- ega õigusnõustamine. Konsulteeri enne iga ostu litsentseeritud raamatupidaja ja advokaadiga. Varasem tootlus ei taga tulevast.