Каква е разликата между такси CDD и HOA, и коя е по-добра?

Две съкращения, които изглеждат подобни, но означават напълно различни неща финансово. Купувачите, които ги бъркат, често съжаляват години след покупката, натрупаната разлика в разходите може да надхвърли $100 000 за типичен период на държане.

HOA (Homeowners Association)

• Плаща за: озеленяване, охрана на портата, поддръжка на общите зони, общностен басейн, основна застраховка.
• Работи като частен клуб, членовете избират борда, бордът определя бюджета.
• Типичен диапазон: $200–800/месец за новопостроени общности в района на Маями.
• Върви с имота, не можете да се откажете.

CDD (Community Development District)

• Плаща за: облигационния дълг, който финансира пътища, водопроводи, канализация, отводняване и паркове ПРЕДИ изграждането на общността.
• Работи като мъничко правителство, има правомощието да налага оценки, подобни на данък върху имота.
• Типичен диапазон: $1 200–3 500 годишно за еднофамилна къща в района на Маями.
• Става дължим като част от годишната ви сметка за данък върху имота, изглежда невидим, докато не го видите.

Защо CDD има по-голямо значение, отколкото купувачите осъзнават

1. 30-годишен натрупан разход: $36 000–105 000 в типична CDD общност.
2. Не намалява с амортизацията на облигациите до последната година на облигацията (често година 25–30).
3. Третиран като 'ad valorem' или 'non-ad valorem' в зависимост от окръга, влияе на това как се показва в данъчната сметка.
4. Оцелява при продажба на следващия собственик, купувачът трябва да попита за оставащите години на облигацията при due diligence.

Практичен контролен списък за купувача

• Попитайте брокера: 'Има ли CDD, и колко години остават на облигацията?'
• Погледнете годишната сметка за данък върху имота на продавача, редът CDD е видим.
• Сравнете две подобни къщи в общности с CDD срещу без CDD по ОБЩИТЕ месечни разходи за държане, не само по цената.
• Pulte Coral Edge в Маргейт е умишлено без CDD, прочетете маркетинговите твърдения и ги проверете в документите за оповестяване.

“Купувачът, който плаща $50 000 повече за дом без CDD и спи спокойно 30 години, е взел по-добро решение от този, който е получил 'изгодна сделка' на каталожна цена и плаща $100 000 натрупан CDD за същия период на държане.”