Homestead vs Florida City, Сравнение на Доходност от Наем

Два съседни пазара, различен изход

Homestead и Florida City са долепени един до друг в южния край на Miami-Dade, около 45 минути от Brickell в добър ден. За купувач от друг щат или от чужбина двата изглеждат като един и същ залог: нови townhome-и, наематели от работещата класа и цени доста под крайбрежните. Само че залогът не е един и същ. На картата разликата е дребна, в таблицата с числата е голяма.

Homestead е по-старият и по-големият град. Има истински център, изградена наемна база около болницата и военновъздушната резервна база, и училища с една степен по-висока оценка. Florida City е по-малък и по-нов за инвеститорите. Земята там все още се търгува по-евтино, затова строителите слагат по-ниска цена на готовия продукт, и точно този факт определя почти всичко останало.

Откъде идва разликата в доходността

Наемите в двата града се разминават с някакви сто долара за сравним townhome с три спални. Покупните цени не се разминават толкова. Тъй като Florida City ви пуска вътре за около 30% по-малко при почти същия продукт, същата наемна вноска покрива по-малък кредит, а брутният cap rate излиза с 1,5 до 2 пункта по-висок. Това е целият аргумент за Florida City в едно изречение.

Homestead отговаря с устойчивост. По-дълбокият пул наематели означава по-кратки празни периоди между договорите, а по-добрите училищни оценки държат стойността при препродажба, когато накрая решите да продадете. За десет години кривата на поскъпване е вървяла около пункт по-нагоре. За това плащате в началото и си го прибирате на изхода.

Кое пасва на вашия план

Ако месечната сметка е това, което ви държи буден нощем, Florida City печели. По-нисък вход, по-висока доходност, по-бързо връщане на самоучастието. Подхожда на купувач, който иска имотът да се издържа сам от първия месец и се чувства спокоен на пазар, който още доказва дълбочината си при препродажба.

Ако държите за десетилетие и мислите кой ще купи имота след вас, Homestead е по-сигурното държане. По-добри училища, по-широка база наематели и история на препродажба, която не зависи от това дали ще дойде следващата вълна инвеститори. Доходността днес е по-тънка, но изходът обикновено е по-чист.

Две практични бележки, преди да се обвържете с която и да е страна. Проверете дали общността носи CDD облигация, защото това годишно перо може тихо да изяде предимството в доходността. И потвърдете какво самоучастие очаква кредиторът ви от чуждестранен гражданин, понеже то мести реалния cash-on-cash повече от обявения cap rate. Когато сте готови да действате, ви свързваме с лицензирания брокер във Флорида и с кредитора, които водят самата сделка.