Имотен Данък в Маями и Флорида, Ръководство за Купувача

Данъчната структура на Флорида е най-често цитираната причина, поради която заможни американци се преместват в Маями. Заглавието е вярно: никакъв щатски данък върху доходите. Но пълната картина има четири слоя, и повечето чуждестранни купувачи подценяват три от тях.

Слой 1, Данък върху имота (специфики на Маями-Дейд)

• Ефективна ставка: 1,9–2,1% от оценъчната стойност годишно, в зависимост от общината в рамките на Маями-Дейд.
• Включва окръг, училищен съвет, община и различни специални райони.
• Плаща се годишно през ноември (4% отстъпка при плащане до 30 ноември); просрочен от 1 април.
• Оценъчната стойност се определя на 1 януари; разликата между пазарната и оценъчната стойност може да е значителна.

Слой 2, Федерален данък върху дохода от наем

Флорида няма щатски данък върху дохода от наем, но федералният се прилага. Чуждестранните собственици подават формуляр 1040-NR (или избират третиране 'effectively connected income' чрез формуляр W-8ECI, за да приспаднат разходи). Последното почти винаги е по-благоприятно за сериозните инвеститори, удържането върху брутния наем е 30% без този избор.

Слой 3, Капиталова печалба при продажба

• Федерална дългосрочна капиталова печалба (държана >1 година): траншове 0% / 15% / 20% въз основа на дохода.
• Net Investment Income Tax (NIIT): допълнителни 3,8% за подаващи с висок доход.
• Удържане FIRPTA (чуждестранни продавачи): 15% от брутната продажна цена, удържани при приключването.
• Щатска капиталова печалба на Флорида: 0%.
• Комбиниран федерален най-лош случай: 23,8% върху печалбата.

Слой 4, Застраховка за ураган / вятър

Не данък, а повтарящ се годишен разход, който чуждестранните купувачи подценяват. Маями-Дейд изисква застраховка за ураган (вятър) на финансирани имоти; купувачите в брой често я пропускат (лоша идея). Типична премия за еднофамилна къща Homestead от 700 000 $: 3 500–7 000 $ годишно. Новата конструкция (строителен кодекс на Флорида 2002+) получава значителни отстъпки от премията спрямо по-стария фонд.

Homestead Exemption + Save Our Homes, щитът на собственика-обитател

1. Направете Флорида своя основна резиденция (препоръчват се 180+ дни годишно).
2. Подайте заявление за homestead до 1 март в Miami-Dade Property Appraiser.
3. Оценъчната стойност спада незабавно с 50 000 $.
4. Save Our Homes ограничава годишния растеж на оценъчната стойност до 3%, дори ако пазарната стойност се удвои за 10 години.
5. Преносимост: 500 000 $ натрупани спестявания SOH се прехвърлят към следващата ви основна резиденция във Флорида.

Размяна 1031, отлагане на капиталова печалба при реинвестиции

Раздел 1031 от IRC ви позволява да отложите федералния данък върху капиталовата печалба, като размените инвестиционния си имот за друг американски инвестиционен имот. Строги срокове: идентифицирайте замяна в рамките на 45 дни от продажбата, приключете в рамките на 180 дни. Чуждестранните продавачи могат да използват 1031, но удържането FIRPTA все още се прилага, освен ако не е съчетано с подаване на сертификат за удържане.

Сертификат за удържане FIRPTA (формуляр 8288-B)

• Подаден ПРЕДИ приключването, трябва да започне 90+ дни преди продажбата.
• IRS изчислява действителната очаквана печалба и одобрява намалено (или нулево) удържане.
• Без него: 15% от брутната продажна цена се държат, докато не подадете 1040-NR за възстановяване (6–18 месеца).
• Разход: 1 500–3 500 $ счетоводни такси. Струва си при всяка продажба >500 000 $.

Таблица за бърза справка на ставките

• Щатски данък върху дохода: 0%
• Данък върху имота: 1,9–2,1% от оценъчната стойност
• Федерален LTCG (висок доход): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% върху печалбата
• Брутно удържане FIRPTA: 15% от продажната цена
• Застраховка за ураган: 3,5–7k $ годишно (дом за 700k $)
• Отстъпка от данъка върху имота при плащане до 30 ноем.: 4%
• Освобождаване homestead: −50 000 $ от оценъчната стойност
• Таван Save Our Homes: 3% годишно върху растежа на оценъчната стойност

“Данъчното предимство на Флорида се натрупва. През година 1 изглежда като сметка за данък върху имота от 2% спрямо щатски данък върху дохода от 6% в Ню Йорк. През година 10 е 18% разлика в данъка за цял живот, която се връща в капитала ви.”