Въпроси и отговори за купувача.
Какво наистина питат международните купувачи, преди да подпишат предварителен договор в Маями. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, застраховка срещу урагани, останалото.
Какъв е прагът на инвеститорската виза EB-5 за Маями през 2026 г.?
Минималната EB-5 инвестиция е $800 000 в Целева област за заетост (TEA) или $1 050 000 в стандартна област. Повечето проекти за нова конструкция в Маями в Хоумстед и Южен Маями-Дейд се квалифицират като TEA. Условна зелена карта пристига за 12–24 месеца; пълно премахване на условията следва 2 години по-късно.
Какво е FIRPTA и колко удържа IRS при продажба на имот в Маями?
FIRPTA изисква американските купувачи да удържат 15% от брутната продажна цена при закупуване на недвижими имоти от чужденец. Можете да намалите или елиминирате това чрез сертификат за удържане (формуляр 8288-B), подаден преди приключването, въз основа на действителната очаквана капиталова печалба.
Какъв е таванът на данъка върху имотите във Флорида и как Save Our Homes защитава моя дом в Маями?
Поправката Save Our Homes (SOH) на Флорида ограничава годишните увеличения на оценъчната стойност до 3% (или CPI, по-ниското) за основни жилища с homestead. В комбинация с освобождаването Homestead от $50 000, най-големият данъчен щит за собственици-обитатели в Маями-Дейд.
Как работи застраховката за ураган за нова конструкция в Маями?
Домовете в Маями с нова конструкция, построени според строителния кодекс на Флорида от 2002+ г., получават значителни отстъпки от застрахователните премии. Повечето полици са разделени между Citizens Property Insurance или частни застрахователи, плюс отделно покритие за наводнение NFIP. Годишните премии за еднофамилна къща Homestead от $700k обикновено са $3500–7000.
Brickell или Sunny Isles, кое е по-добро за инвеститор?
Brickell печели на наемна доходност (4–6% брутно, професионален наемен пул, 90-дневни прозорци за повторно отдаване) и ликвидност при препродажба. Sunny Isles печели на повишение на капитала (10-годишен CAGR 7–9%) и международно търсене на второ жилище. Повечето международни инвеститори разделят: доходност в Brickell, начин на живот в Sunny Isles.
Как работи escrow преди строителство във Флорида (Раздел 718)?
Закон 718 на Флорида урежда покупките на апартаменти преди строителство. Депозитите до 10% трябва да се държат в escrow сметка; допълнителни депозити между 10% и 20% могат да се използват от разработчика със законови оповестявания. Над 20% разработчикът обикновено може да използва средства за строителство.
Мога ли да отдавам своя апартамент в Маями Бийч под наем чрез Airbnb? Кои зони разрешават краткосрочни наеми?
STR в Маями Бийч е специфичен за зона. Повечето жилищни улици на South Beach и Mid-Beach забраняват наеми под 6 месеца. Зоните RM-1 и RM-2, плюс определени продукти хотел-кондо, разрешават STR с регистрация. Винаги проверявайте както градското зониране, ТАКА И собствените устави на кондоминиума.
Имам ли нужда от застраховка на заглавие, за да купя имот в Маями?
Да, застраховката на заглавие е най-големият разход за приключване (~0,5% от цената) и струва всеки долар. Флорида е щат за регистрация по акт; без застраховка на заглавие сте лично изложени на неоткрити залози, измамни предишни прехвърляния и пропуски във веригата на заглавието.
Как 1031 размяна ми позволява да отложа капиталовите печалби върху имот в Маями?
Размяна от подобен вид по раздел 1031 ви позволява да отложите данъка върху капиталовите печалби чрез реинвестиране на приходите от продажба в друг американски инвестиционен имот в строги срокове: 45 дни за идентифициране на заместващ имот, 180 дни за приключване. Чуждестранните продавачи могат да използват 1031, но удържането FIRPTA все още се прилага.
Каква е разликата между такси CDD и HOA, и коя е по-добра?
Таксите HOA плащат за продължаващото управление на общността (поддръжка, удобства, застраховка за общи зони). Таксите CDD изплащат общински облигации, които финансираха първоначалната инфраструктура, оценка, подобна на данък върху имота, върху HOA. Общностите без CDD спестяват $30–60k за 30 години.