Кондо vs Еднофамилна Къща за Краткосрочно Наемане, Сравнение Маями
Condo-хотел и одобрен STR condo продукт (предимно Brickell, South Beach, Mid-Beach) доставят по-висок ADR на нощ, но се сблъскват със забрани HOA STR и градско зониране. Еднофамилна къща в одобрени зони (Wynwood, Little Haiti) дава пълен контрол на собственика, но по-нисък ADR. Винаги проверявайте както градското зониране, ТАКА И уставите на condo преди покупка.
Правилата решават това преди възвръщаемостта
Краткосрочните наеми в Маями живеят и умират по два правилника, и всеки от тях може да ви спре. Градското зониране казва дали наемите на нощ изобщо са законни за даден парцел. Уставът на condo казва дали сградата позволява на собствениците да го правят дори там, където градът разрешава. Немалко купувачи се хващат на лъскава ADR прогноза и не проверяват нито едното. Проверете и двете, преди да подпишете каквото и да е. Имот, който не може законно да приема гости, струва нула като краткосрочен наем, колкото и добре да изглежда таблицата.
След като минете това, въпросът condo или къща всъщност е въпрос за контрол и цена на нощ. Одобреният condo-хотел продукт в Brickell, South Beach и Mid-Beach държи най-високите цени на нощ и е близо до готов за ползване. Еднофамилна къща в одобрена зона ви дава пълен контрол над календара и правилата, при по-ниска цена на нощ и доста повече работа със засукани ръкави.
Цена срещу контрол
Пътят с condo е лесният за управление. Рецепция, почистване и сграда, вече устроена за краткотрайни гости, значат, че можете да го въртите от друга държава. За това удобство плащате с HOA такси и с риска асоциацията да затегне или да забрани наемите с гласуване, което не контролирате. Пътят с къща обръща всяко условие. Никой не може да ви отнеме правата за наем с гласуване, и задържате всеки долар ADR, но вие сте този, който урежда чистачи, разрешителни и смени на гости.
| Измерение | Condo | Single-family |
|---|---|---|
| Среден ADR Miami Beach | $350–650 | $280–480 |
| STR зониране триене | Високо (HOA + град) | Средно (само зониране) |
| Годишен бруто STR доход | $50k–110k | $40k–90k |
| Оперативна сложност | Ниска (под ключ) | Висока (самоуправляван) |
Сравнение само за изследователски цели. Не е препоръка.
Кое да купите
Купете одобреното condo, ако живеете в чужбина или просто не искате да въртите операция. Сграда, проектирана за нощувки, ви носи най-високите цени с най-малко усилие, а управлението е едно обаждане, не втора работа. Първо прочетете устава и заложете вероятността HOA да смени правилата по-късно.
Купете еднофамилната къща в одобрена зона, ако контролът значи повече от най-високата цена на нощ. Никоя асоциация не може да отнеме правата ви за наем, задържате целия ADR, и можете да вдигате заетостта както искате. Сделката е истинска работа, затова заложете бюджет за местен управител, ако не сте на място.
Така или иначе, проверката на зонирането и устава не е по избор, а Маями затяга тези правила често, така че законното миналата година може да не е такова тази. Свързваме ви с разработчика и с лицензирания брокер във Флорида, които могат да извадят текущото зониране и наемната политика на сградата в писмен вид, преди да се обвържете.
Имате нужда от помощ при избора?
Оставете данните си. Отговаряме в рамките на един работен ден, на вашия език.