Hur tillåter ett 1031-byte mig att skjuta upp kapitalvinster på Miami-fastighet?
Ett Section 1031 like-kind-byte låter dig skjuta upp kapitalvinstskatt genom att återinvestera försäljningsintäkter i en annan amerikansk investeringsfastighet inom strikta tidslinjer: 45 dagar att identifiera ersättningsfastighet, 180 dagar att stänga. Utländska säljare kan använda 1031 men FIRPTA-innehållning gäller fortfarande.
Section 1031 i den amerikanska skattelagen är det mäktigaste verktyget för uppskjutning av kapitalvinst i fastighetshandboken. Rätt använt förvandlar det Miami till en skatteeffektiv ränta-på-ränta-maskin, vinster rullar vidare över byten på obestämd tid.
Två strikta tidsfrister
- 45 dagar, från datumet för försäljningens closing, identifiera skriftligen upp till 3 potentiella ersättningsfastigheter (eller följ 200%-regeln för fler).
- 180 dagar, från samma closing-datum, slutför köpet av en av de identifierade ersättningsfastigheterna.
- Missa någon tidsfrist = hela bytet misslyckas = hela vinsten blir skattepliktig det året.
Vad som kvalificerar som 'like-kind'
- VILKEN amerikansk investeringsfastighet som helst kvalificerar, lägenhet för villa, råmark för kontor, hotell för lager.
- Primärbostäder kvalificerar INTE (annan skattebehandling enligt Section 121).
- Utländsk egendom kvalificerar INTE, det måste vara USA till USA.
- Lös egendom (bilar, konst) togs bort från 1031 år 2018.
Kravet på Qualified Intermediary
Du får inte röra försäljningsintäkterna. En Qualified Intermediary (QI), en oberoende tredje part, håller medlen mellan försäljning och ersättningsfastighetens closing. Välj en QI innan du startar försäljningen. Deras avgift ligger på 750–1 500 $ per byte.
FIRPTA + 1031, knorren för utländska säljare
- Standard-FIRPTA: 15% av bruttoförsäljningspriset innehålls vid closing.
- Om fastigheten går in i ett 1031: 15%-innehållningen GÄLLER FORTFARANDE om den inte kombineras med ett Formulär 8288-B-innehållscertifikat.
- Lämna in Formulär 8288-B 90+ dagar FÖRE closing för att begära reducerad/noll innehållning.
- Utan certifikatet: 15% ligger hos IRS medan du försöker slutföra 1031, en vanlig orsak till misslyckade byten.
“1031 är inte ett kryphål, det är politik. Kongressen vill att kapital ska röra sig effektivt genom amerikanska fastigheter. Internationella investerare som planerar i förväg får samma behandling som amerikaner.”
Behöver du ett specifikt svar?
Lämna dina uppgifter. Vi svarar inom en arbetsdag, på ditt språk.