Fastighetsskatt i Miami och Florida, Köparguide

Floridas skattestruktur är det mest citerade skälet till varför förmögna amerikaner flyttar till Miami. Rubriken stämmer: ingen delstatlig inkomstskatt. Men hela bilden har fyra lager, och de flesta utländska köpare underskattar tre av dem.

Lager 1, Fastighetsskatt (Miami-Dade-detaljer)

• Effektiv sats: 1,9–2,1% av taxeringsvärdet per år, beroende på kommun inom Miami-Dade.
• Inkluderar county, skolstyrelse, kommun och olika specialdistrikt.
• Betalas årligen i november (4% rabatt om betald före 30 november); förfallen 1 april.
• Taxeringsvärdet fastställs 1 januari; gapet mellan marknads- och taxeringsvärde kan vara betydande.

Lager 2, Federal inkomstskatt på uthyrning

Florida har ingen delstatlig skatt på hyresintäkter, men den federala gäller. Utländska ägare lämnar in Formulär 1040-NR (eller väljer 'effectively connected income'-behandling via Formulär W-8ECI för att dra av kostnader). Det senare är nästan alltid mer fördelaktigt för seriösa investerare, bruttohyresinnehållningen är 30% utan detta val.

Lager 3, Kapitalvinst vid försäljning

• Federal långsiktig kapitalvinst (hållen >1 år): 0% / 15% / 20% skikt baserat på inkomst.
• Net Investment Income Tax (NIIT): ytterligare 3,8% för höginkomsttagare.
• FIRPTA-innehållning (utländska säljare): 15% av bruttoförsäljningspriset innehållet vid closing.
• Floridas delstatliga kapitalvinst: 0%.
• Kombinerat federalt värsta fall: 23,8% på vinsten.

Lager 4, Orkan- / vindförsäkring

Inte en skatt utan en återkommande årlig kostnad som utländska köpare underskattar. Miami-Dade kräver orkan-(vind-)försäkring på finansierade fastigheter; kontantköpare hoppar ofta över den (dålig idé). Typisk premie på en Homestead-villa på 700 000 $: 3 500–7 000 $ årligen. Nybyggnation (Floridas byggnorm 2002+) får betydande premierabatter jämfört med äldre bestånd.

Homestead Exemption + Save Our Homes, skölden för bostadsägare

1. Gör Florida till din primärbostad (180+ dagar per år rekommenderat).
2. Lämna in homestead-ansökan före 1 mars till Miami-Dade Property Appraiser.
3. Taxeringsvärdet sjunker omedelbart med 50 000 $.
4. Save Our Homes begränsar den årliga tillväxten av taxeringsvärdet till 3%, även om marknadsvärdet fördubblas över 10 år.
5. Portabilitet: 500 000 $ av ackumulerade SOH-besparingar överförs till din nästa primärbostad i Florida.

1031-byte, skjut upp kapitalvinst över återinvesteringar

Section 1031 i IRC låter dig skjuta upp federal kapitalvinstskatt genom att byta din investeringsfastighet mot en annan amerikansk investeringsfastighet. Strikta tidslinjer: identifiera ersättning inom 45 dagar efter försäljning, stäng inom 180 dagar. Utländska säljare kan använda 1031, men FIRPTA-innehållning gäller fortfarande om den inte kombineras med inlämning av ett innehållscertifikat.

FIRPTA-innehållscertifikat (Formulär 8288-B)

• Inlämnat FÖRE closing, måste börja 90+ dagar före försäljningen.
• IRS beräknar den faktiskt förväntade vinsten och godkänner reducerad (eller noll) innehållning.
• Utan det: 15% av bruttoförsäljningspriset hålls tills du lämnar in 1040-NR för återbetalning (6–18 månader).
• Kostnad: 1 500–3 500 $ i revisorsarvoden. Värt det på varje försäljning >500 000 $.

Snabbreferenstabell för satser

• Delstatlig inkomstskatt: 0%
• Fastighetsskatt: 1,9–2,1% av taxeringsvärdet
• Federal LTCG (höginkomsttagare): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% på vinsten
• FIRPTA bruttoinnehållning: 15% av försäljningspriset
• Orkanförsäkring: 3,5–7k $ årligen (700k-$-hem)
• Fastighetsskatterabatt vid betalning före 30 nov: 4%
• Homestead-undantag: −50 000 $ av taxeringsvärdet
• Save Our Homes-tak: 3% per år på tillväxten av taxeringsvärdet

“Floridas skattefördel ackumuleras. År 1 ser det ut som en 2%-fastighetsskatteräkning kontra en 6%-inkomstskatt i delstaten New York. År 10 är det en 18%-skillnad i livstidsskatt, som går tillbaka in i ditt kapital.”