Perguntas e respostas para o comprador.
O que os compradores internacionais perguntam mesmo antes de assinar um contrato em planta em Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, seguro contra furacões, o resto.
Qual é o limite do visto de investidor EB-5 para Miami em 2026?
O investimento mínimo EB-5 é de US$800.000 em uma Área de Emprego Direcionado (TEA) ou US$1.050.000 em uma área padrão. A maioria dos projetos de nova construção em Homestead e Sul de Miami-Dade qualifica como TEAs. Um green card condicional chega em 12-24 meses; a remoção total das condições segue 2 anos depois.
O que é FIRPTA e quanto o IRS reterá quando eu vender minha propriedade em Miami?
FIRPTA, Foreign Investment in Real Property Tax Act, exige que compradores americanos retenham 15% do preço bruto de venda ao comprar imóveis de uma pessoa estrangeira. Você pode reduzir ou eliminar isso através de um certificado de retenção (Formulário 8288-B) protocolado antes do fechamento, baseado em seu ganho de capital esperado real.
Qual o limite de imposto sobre propriedade da Flórida e como Save Our Homes protege minha casa de Miami?
A emenda Save Our Homes (SOH) da Flórida limita aumentos anuais de valor avaliado em 3% (ou IPC, o que for menor) para residências principais com homestead. Combinado com a Isenção de Homestead de US$50.000, é o maior escudo fiscal para proprietários-ocupantes em Miami-Dade, mas NÃO se aplica a propriedade de investimento ou compradores estrangeiros não residentes.
Como funciona o seguro de furacão para nova construção em Miami?
Casas de nova construção em Miami construídas conforme o Código de Construção da Flórida posterior a 2002 recebem descontos significativos em prêmios de seguro. A maioria das apólices se divide entre Citizens Property Insurance (seguradora estatal de último recurso) ou seguradoras privadas, mais cobertura de inundação NFIP separada. Prêmios anuais em casa unifamiliar Homestead de US$700k tipicamente custam US$3.500-7.000.
Brickell ou Sunny Isles, qual é melhor para um investidor?
Brickell ganha em rendimento de aluguel (4-6% bruto, pool de inquilinos profissionais, janelas de re-aluguel de 90 dias) e liquidez de revenda. Sunny Isles ganha em apreciação de capital (CAGR de 10 anos 7-9%), retenção de valor de inventário de marca e demanda internacional de segunda residência. A maioria dos investidores internacionais divide: rendimento em Brickell, estilo de vida em Sunny Isles.
Como funciona o escrow de pré-construção na Flórida (Seção 718)?
O Estatuto 718 da Flórida rege as compras de pré-construção de condomínios. Depósitos até 10% devem ser mantidos em conta de escrow; depósitos adicionais entre 10% e 20% podem ser usados pelo desenvolvedor com divulgações estatutárias. Após 20% o desenvolvedor tipicamente pode usar fundos para construção. Todas as divulgações de escrow devem estar no Acordo de Compra e Venda.
Posso fazer Airbnb com meu condo de Miami Beach? Quais zonas permitem aluguéis de curto prazo?
STR em Miami Beach é específico por zona. A maioria das ruas residenciais de South Beach e Mid-Beach proíbe aluguéis menores que 6 meses. Zonas RM-1 e RM-2 mais produto hotel-condo designado permitem STR com registro. Sempre verifique tanto o zoneamento da cidade COMO os estatutos do próprio condomínio, muitos prédios banem STR mesmo onde o zoneamento permite.
Preciso de seguro de título para comprar propriedade em Miami?
Sim, seguro de título é o maior custo de fechamento (~0.5% do preço) e vale cada dólar. A Flórida é um estado de registro por escritura; sem seguro de título você está pessoalmente exposto a gravames não descobertos, transferências anteriores fraudulentas e lacunas na cadeia de títulos. O comprador tipicamente paga pelo seguro de título do proprietário; o seguro de título do credor é separado.
Como uma troca 1031 me permite diferir ganhos de capital em propriedade de Miami?
Uma troca de tipo similar da Seção 1031 te permite diferir o imposto sobre ganho de capital reinvestindo os rendimentos da venda em outra propriedade de investimento americana dentro de cronogramas rigorosos: 45 dias para identificar propriedade de substituição, 180 dias para fechar. Vendedores estrangeiros podem usar 1031 mas a retenção FIRPTA ainda se aplica a menos que combinada com um Certificado de Retenção.
Qual a diferença entre taxas CDD e HOA, e qual é melhor?
Taxas HOA pagam pela gestão contínua da comunidade (manutenção, amenidades, seguro de áreas comuns). Taxas CDD pagam de volta os títulos municipais que financiaram a infraestrutura inicial (estradas, água, drenagem), são uma avaliação semelhante a imposto sobre propriedade em cima do HOA. Comunidades sem CDD como Coral Edge da Pulte economizam US$30-60k em uma posse de 30 anos versus comunidades CDD comparáveis.