Brickell ou Sunny Isles, qual é melhor para um investidor?

Brickell e Sunny Isles servem perfis de investidores diferentes. Ambos atraem capital internacional, mas os mecanismos subjacentes, pool de inquilinos, risco de vacância, cronograma de saída, são totalmente diferentes.

Brickell, o motor de rendimento

• Pool de inquilinos: profissionais do setor financeiro, funcionários de tecnologia, advogados, inquilinos de qualidade institucional.
• Vacância: abaixo de 8% durante o ano, tempos de re-aluguel de um dígito.
• Rendimento bruto: 4.5-6.0% dependendo das amenidades do prédio e da carga de HOA.
• Liquidez de revenda: 30-60 dias no mercado em ciclos normais. Pool de compradores secundário profundo.

Sunny Isles, a jogada de apreciação

• Proporção de proprietários-ocupantes é alta, a maioria dos compradores usa a unidade parte do ano.
• Apreciação de capital correu 7-9% CAGR em janelas móveis de 10 anos.
• Prédios de marca (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) mantêm valor através de ciclos.
• Velocidade de aluguel menor, mas aluguel não é a tese principal aqui.

Diferenças de custo de manutenção

1. HOA em Brickell: US$1.20-1.80/sqft/mês típico para produto novo.
2. HOA em Sunny Isles: US$1.50-2.50/sqft/mês para inventário de marca.
3. Imposto sobre propriedade: similar em ambos, ad valorem de Miami-Dade 1.9-2.1%.
4. Seguro: Sunny Isles à beira-mar paga 30-60% mais que Brickell.

A estratégia dividida

Muitos investidores internacionais sofisticados mantêm uma unidade em cada um: um condo Brickell para fluxo de caixa + hedge cambial, mais uma unidade em Sunny Isles como residência parcial e jogada de apreciação a longo prazo. O fluxo de caixa de Brickell frequentemente cobre parte significativa do custo de manutenção de Sunny Isles.

“Brickell é o bairro do seu inquilino. Sunny Isles é o seu bairro. Não confunda os dois, exigem mentalidades diferentes em cada passo do underwriting.”