Jaka jest różnica między opłatami CDD a HOA, i która jest lepsza?

Dwa skróty, które wyglądają podobnie, ale finansowo oznaczają całkowicie różne rzeczy. Nabywcy, którzy je mylą, często tego żałują lata po zakupie, skumulowana różnica kosztów może przekroczyć 100 000 $ w typowym okresie posiadania.

HOA (Homeowners Association)

• Płaci za: pielęgnację zieleni, bezpieczeństwo bramy, utrzymanie części wspólnych, basen wspólnotowy, ubezpieczenie główne.
• Działa jak prywatny klub, członkowie wybierają zarząd, zarząd ustala budżet.
• Typowy zakres: 200–800 $/miesiąc dla nowych społeczności w rejonie Miami.
• Idzie z nieruchomością, nie możesz zrezygnować.

CDD (Community Development District)

• Płaci za: dług obligacyjny, który finansował drogi, wodociągi, kanalizację, drenaż i parki ZANIM społeczność została zbudowana.
• Działa jak maleńki rząd, ma uprawnienia do nakładania ocen podobnych do podatku od nieruchomości.
• Typowy zakres: 1 200–3 500 $ rocznie za dom jednorodzinny w rejonie Miami.
• Staje się należny jako część rocznego rachunku podatku od nieruchomości, wydaje się niewidoczny, dopóki go nie zobaczysz.

Dlaczego CDD ma większe znaczenie, niż nabywcy sądzą

1. 30-letni koszt skumulowany: 36 000–105 000 $ w typowej społeczności CDD.
2. Nie maleje wraz z amortyzacją obligacji aż do ostatniego roku obligacji (często rok 25–30).
3. Traktowany jako 'ad valorem' lub 'non-ad valorem' w zależności od hrabstwa, wpływa na to, jak pojawia się na rachunku podatkowym.
4. Przetrwa sprzedaż następnemu właścicielowi, nabywca powinien zapytać o pozostałe lata obligacji w due diligence.

Praktyczna lista kontrolna nabywcy

• Zapytaj pośrednika: 'Czy jest CDD, i ile lat pozostało na obligacji?'
• Spójrz na roczny rachunek podatku od nieruchomości sprzedawcy, pozycja CDD jest widoczna.
• Porównaj dwa podobne domy w społecznościach z CDD vs bez CDD na CAŁKOWITYM miesięcznym koszcie utrzymania, nie tylko na cenie.
• Pulte Coral Edge w Margate jest celowo bez CDD, przeczytaj twierdzenia marketingowe i zweryfikuj je w dokumentach ujawnień.

“Nabywca, który płaci 50 000 $ więcej za dom bez CDD i śpi spokojnie przez 30 lat, podjął lepszą decyzję niż ten, kto dostał 'okazję' po cenie katalogowej i płaci 100 000 $ skumulowanego CDD przez ten sam okres posiadania.”