Podatki od Nieruchomości w Miami i na Florydzie, Przewodnik Kupującego

Struktura podatkowa Florydy to najczęściej cytowany powód, dla którego zamożni Amerykanie przeprowadzają się do Miami. Nagłówek jest prawdziwy: brak stanowego podatku dochodowego. Ale pełny obraz ma cztery warstwy, a większość zagranicznych kupujących nie docenia trzech z nich.

Warstwa 1, Podatek od nieruchomości (specyfika Miami-Dade)

• Efektywna stawka: 1,9–2,1% wartości szacunkowej rocznie, w zależności od gminy w Miami-Dade.
• Obejmuje hrabstwo, radę szkolną, gminę i różne okręgi specjalne.
• Płacony rocznie w listopadzie (4% rabatu przy zapłacie do 30 listopada); zaległy od 1 kwietnia.
• Wartość szacunkowa ustalana 1 stycznia; różnica między wartością rynkową a szacunkową może być znacząca.

Warstwa 2, Federalny podatek dochodowy od najmu

Floryda nie ma stanowego podatku od dochodu z najmu, ale federalny obowiązuje. Zagraniczni właściciele składają formularz 1040-NR (lub wybierają traktowanie 'effectively connected income' przez formularz W-8ECI, aby odliczyć wydatki). To drugie jest prawie zawsze korzystniejsze dla poważnych inwestorów, potrącenie od czynszu brutto wynosi 30% bez tego wyboru.

Warstwa 3, Zyski kapitałowe przy sprzedaży

• Federalne długoterminowe zyski kapitałowe (trzymane >1 rok): progi 0% / 15% / 20% w zależności od dochodu.
• Net Investment Income Tax (NIIT): dodatkowe 3,8% dla osób o wysokich dochodach.
• Potrącenie FIRPTA (zagraniczni sprzedawcy): 15% ceny brutto sprzedaży potrącone przy zamknięciu.
• Stanowe zyski kapitałowe Florydy: 0%.
• Łączny federalny najgorszy przypadek: 23,8% od zysku.

Warstwa 4, Ubezpieczenie huraganowe / wiatrowe

Nie podatek, ale powtarzający się roczny koszt, który zagraniczni kupujący niedoceniają. Miami-Dade wymaga ubezpieczenia huraganowego (wiatrowego) na finansowanych nieruchomościach; kupujący za gotówkę często je pomijają (zły pomysł). Typowa składka na dom jednorodzinny Homestead za 700 000 $: 3 500–7 000 $ rocznie. Nowa budowa (Florydzki Kodeks Budowlany 2002+) uzyskuje znaczące rabaty na składkach w porównaniu ze starszym zasobem.

Homestead Exemption + Save Our Homes, tarcza właściciela-mieszkańca

1. Uczyń Florydę swoją główną rezydencją (zalecane 180+ dni rocznie).
2. Złóż wniosek o homestead do 1 marca u Miami-Dade Property Appraiser.
3. Wartość szacunkowa natychmiast spada o 50 000 $.
4. Save Our Homes ogranicza roczny wzrost wartości szacunkowej do 3%, nawet jeśli wartość rynkowa podwoi się w ciągu 10 lat.
5. Przenośność: 500 000 $ skumulowanych oszczędności SOH przenosi się do twojej następnej głównej rezydencji na Florydzie.

Wymiana 1031, odroczenie zysków kapitałowych przy reinwestycjach

Sekcja 1031 IRC pozwala odroczyć federalny podatek od zysków kapitałowych poprzez wymianę nieruchomości inwestycyjnej na inną amerykańską nieruchomość inwestycyjną. Ścisłe terminy: zidentyfikuj zamiennik w ciągu 45 dni od sprzedaży, zamknij w ciągu 180 dni. Zagraniczni sprzedawcy mogą używać 1031, ale potrącenie FIRPTA nadal obowiązuje, chyba że połączone ze złożeniem certyfikatu potrącenia.

Certyfikat potrącenia FIRPTA (formularz 8288-B)

• Złożony PRZED zamknięciem, musi rozpocząć się 90+ dni przed sprzedażą.
• IRS oblicza faktycznie oczekiwany zysk i zatwierdza obniżone (lub zerowe) potrącenie.
• Bez niego: 15% ceny brutto sprzedaży trzymane do czasu złożenia 1040-NR w celu zwrotu (6–18 miesięcy).
• Koszt: 1 500–3 500 $ opłat księgowych. Warte przy każdej sprzedaży >500 000 $.

Tabela szybkiego odniesienia stawek

• Stanowy podatek dochodowy: 0%
• Podatek od nieruchomości: 1,9–2,1% wartości szacunkowej
• Federalny LTCG (wysoki dochód): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% od zysku
• Potrącenie brutto FIRPTA: 15% ceny sprzedaży
• Ubezpieczenie huraganowe: 3,5–7k $ rocznie (dom za 700k $)
• Rabat podatku od nieruchomości przy zapłacie do 30 lis.: 4%
• Wyłączenie homestead: −50 000 $ wartości szacunkowej
• Limit Save Our Homes: 3% rocznie na wzrost wartości szacunkowej

“Korzyść podatkowa Florydy kumuluje się. W roku 1 wygląda jak rachunek podatku od nieruchomości 2% wobec 6% stanowego podatku dochodowego Nowego Jorku. W roku 10 to 18% różnicy podatkowej na całe życie, która wraca do twojego kapitału.”