Baza pytań i odpowiedzi dla kupującego.
O co naprawdę pytają międzynarodowi kupujący przed podpisaniem umowy przedwstępnej w Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, ubezpieczenie od huraganów, reszta.
Jaki jest próg wizy inwestorskiej EB-5 dla Miami w 2026 roku?
Minimalna inwestycja EB-5 wynosi 800 000 $ w obszarze ukierunkowanego zatrudnienia (TEA) lub 1 050 000 $ w obszarze standardowym. Większość projektów nowej budowy w Miami w Homestead i South Miami-Dade kwalifikuje się jako TEA. Warunkowa zielona karta nadchodzi w 12–24 miesiącach; pełne usunięcie warunków następuje 2 lata później.
Czym jest FIRPTA i ile IRS potrąci, gdy sprzedam swoją nieruchomość w Miami?
FIRPTA wymaga, aby amerykańscy nabywcy potrącili 15% ceny brutto sprzedaży przy zakupie nieruchomości od osoby zagranicznej. Można to zmniejszyć lub wyeliminować poprzez certyfikat potrącenia (formularz 8288-B) złożony przed zamknięciem, oparty na faktycznie przewidywanym zysku kapitałowym.
Jaki jest limit podatku od nieruchomości na Florydzie i jak Save Our Homes chroni mój dom w Miami?
Poprawka Save Our Homes (SOH) Florydy ogranicza roczne wzrosty wartości szacunkowej do 3% (lub CPI, niższe) dla głównych rezydencji z homestead. W połączeniu z wyłączeniem Homestead w wysokości 50 000 $, największa tarcza podatkowa dla właścicieli-mieszkańców w Miami-Dade.
Jak działa ubezpieczenie huraganu dla nowej budowy w Miami?
Domy nowej budowy w Miami zbudowane zgodnie z Florydzkim Kodeksem Budowlanym z 2002+ otrzymują znaczące rabaty na składki ubezpieczeniowe. Większość polis dzieli się między Citizens Property Insurance lub prywatnych ubezpieczycieli, plus oddzielne pokrycie powodziowe NFIP. Roczne składki na dom jednorodzinny Homestead o wartości 700 tys. $ wynoszą zwykle 3 500–7 000 $.
Brickell czy Sunny Isles, co jest lepsze dla inwestora?
Brickell wygrywa na rentowności najmu (4–6% brutto, profesjonalna pula najemców, 90-dniowe okna ponownego najmu) i płynności odsprzedaży. Sunny Isles wygrywa na wzroście kapitału (10-letni CAGR 7–9%) i międzynarodowym popycie na drugą rezydencję. Większość inwestorów międzynarodowych dzieli: dochód w Brickell, styl życia w Sunny Isles.
Jak działa escrow przedbudowy na Florydzie (Sekcja 718)?
Statut 718 Florydy reguluje zakupy przedbudowy mieszkań. Depozyty do 10% muszą być przechowywane na koncie escrow; dodatkowe depozyty między 10% a 20% mogą być wykorzystane przez dewelopera z ujawnieniami ustawowymi. Powyżej 20% deweloper może zwykle używać funduszy do budowy.
Czy mogę wynająć moje mieszkanie Miami Beach przez Airbnb? Które strefy zezwalają na krótkoterminowy najem?
STR na Miami Beach jest specyficzny dla strefy. Większość ulic mieszkalnych South Beach i Mid-Beach zakazuje najmu krótszego niż 6 miesięcy. Strefy RM-1 i RM-2 plus wyznaczony produkt hotel-condo zezwalają na STR z rejestracją. Zawsze weryfikuj zarówno strefowanie miejskie JAK I statuty samego kondominium.
Czy potrzebuję ubezpieczenia tytułu, aby kupić nieruchomość w Miami?
Tak, ubezpieczenie tytułu to największy koszt zamknięcia (~0,5% ceny) i warte każdego dolara. Floryda jest stanem rejestracji aktu; bez ubezpieczenia tytułu jesteś osobiście narażony na nieujawnione zastawy, oszukańcze poprzednie przeniesienia i luki w łańcuchu tytułów.
Jak wymiana 1031 pozwala mi odroczyć zyski kapitałowe na nieruchomości w Miami?
Wymiana like-kind sekcji 1031 pozwala odroczyć podatek od zysków kapitałowych poprzez ponowne zainwestowanie przychodów ze sprzedaży w inną amerykańską nieruchomość inwestycyjną w ścisłych ramach czasowych: 45 dni na identyfikację nieruchomości zastępczej, 180 dni na zamknięcie. Zagraniczni sprzedawcy mogą używać 1031, ale potrącenie FIRPTA nadal obowiązuje.
Jaka jest różnica między opłatami CDD a HOA, i która jest lepsza?
Opłaty HOA pokrywają bieżące zarządzanie wspólnotą (utrzymanie, udogodnienia, ubezpieczenie części wspólnych). Opłaty CDD spłacają obligacje gminne, które finansowały początkową infrastrukturę, ocena podobna do podatku od nieruchomości na szczycie HOA. Społeczności bez CDD oszczędzają 30–60 tys. $ przez 30 lat.