Jak wymiana 1031 pozwala mi odroczyć zyski kapitałowe na nieruchomości w Miami?
Wymiana like-kind sekcji 1031 pozwala odroczyć podatek od zysków kapitałowych poprzez ponowne zainwestowanie przychodów ze sprzedaży w inną amerykańską nieruchomość inwestycyjną w ścisłych ramach czasowych: 45 dni na identyfikację nieruchomości zastępczej, 180 dni na zamknięcie. Zagraniczni sprzedawcy mogą używać 1031, ale potrącenie FIRPTA nadal obowiązuje.
Sekcja 1031 amerykańskiego kodeksu podatkowego to najpotężniejsze narzędzie odraczania zysków kapitałowych w podręczniku nieruchomości. Użyta poprawnie, zamienia Miami w efektywną podatkowo maszynę procentu składanego, zyski przechodzą dalej między wymianami w nieskończoność.
Dwa sztywne terminy
- 45 dni, od daty zamknięcia sprzedaży, zidentyfikuj na piśmie do 3 potencjalnych nieruchomości zastępczych (lub zastosuj zasadę 200% dla większej liczby).
- 180 dni, od tej samej daty zamknięcia, sfinalizuj jedną ze zidentyfikowanych nieruchomości zastępczych.
- Przegapienie któregokolwiek terminu = cała wymiana upada = pełny zysk staje się opodatkowany w tym roku.
Co kwalifikuje się jako 'like-kind'
- KAŻDA amerykańska nieruchomość inwestycyjna się kwalifikuje, kondominium za dom jednorodzinny, surowa ziemia za biuro, hotel za magazyn.
- Główne rezydencje NIE kwalifikują się (inne traktowanie podatkowe wg sekcji 121).
- Nieruchomość zagraniczna NIE kwalifikuje się, musi być USA na USA.
- Mienie osobiste (samochody, sztuka) zostało usunięte z 1031 w 2018 roku.
Wymóg kwalifikowanego pośrednika
Nie możesz dotknąć przychodów ze sprzedaży. Kwalifikowany pośrednik (QI), niezależna strona trzecia, przechowuje fundusze między sprzedażą a zamknięciem nieruchomości zastępczej. Wybierz QI przed rozpoczęciem sprzedaży. Jego opłata wynosi 750–1 500 $ za wymianę.
FIRPTA + 1031, niuans dla zagranicznego sprzedawcy
- Standardowa FIRPTA: 15% ceny brutto sprzedaży potrącone przy zamknięciu.
- Jeśli nieruchomość wchodzi w 1031: potrącenie 15% NADAL OBOWIĄZUJE, chyba że połączone z certyfikatem potrącenia formularz 8288-B.
- Złóż formularz 8288-B 90+ dni PRZED zamknięciem, aby wnioskować o zmniejszone/zerowe potrącenie.
- Bez certyfikatu: 15% leży w IRS, gdy próbujesz ukończyć 1031, częsta przyczyna nieudanych wymian.
“1031 to nie luka, to polityka. Kongres chce, aby kapitał przepływał efektywnie przez amerykańskie nieruchomości. Inwestorzy międzynarodowi, którzy planują z wyprzedzeniem, otrzymują takie samo traktowanie jak Amerykanie.”
Potrzebujesz konkretnej odpowiedzi?
Zostaw dane. Odpowiadamy w ciągu jednego dnia roboczego, w Twoim języku.