Come un cambio 1031 mi permette di differire le plusvalenze su una proprietà di Miami?
Uno scambio simile della Sezione 1031 vi permette di differire l'imposta sulle plusvalenze reinvestendo i proventi della vendita in un'altra proprietà di investimento statunitense entro tempi rigidi: 45 giorni per identificare la proprietà sostitutiva, 180 giorni per chiudere. I venditori stranieri possono utilizzare 1031 ma la ritenuta FIRPTA si applica ancora.
La Sezione 1031 del codice fiscale statunitense è lo strumento di differimento delle plusvalenze più potente del playbook immobiliare. Usato correttamente, trasforma Miami in una macchina di capitalizzazione fiscalmente efficiente, le plusvalenze si riportano indefinitamente da uno scambio all'altro.
Due scadenze rigide
- 45 giorni, dalla data di chiusura della vendita, identificare per iscritto fino a 3 potenziali proprietà sostitutive (o seguire la regola del 200% per più di tre).
- 180 giorni, dalla stessa data di chiusura, concludere su una delle proprietà sostitutive identificate.
- Mancare una delle scadenze = l'intero scambio fallisce = l'intera plusvalenza diventa imponibile per quell'anno.
Cosa si qualifica come 'simile' (like-kind)
- QUALSIASI immobile di investimento statunitense si qualifica, condo per casa unifamiliare, terreno grezzo per ufficio, hotel per magazzino.
- Le residenze principali NON si qualificano (trattamento fiscale diverso secondo la Sezione 121).
- Gli immobili stranieri NON si qualificano, deve essere da USA a USA.
- I beni mobili (auto, opere d'arte) sono stati eliminati dal 1031 nel 2018.
Il requisito dell'intermediario qualificato
Non potete toccare i proventi della vendita. Un intermediario qualificato (QI), un terzo indipendente, detiene i fondi tra la vendita e la chiusura della proprietà sostitutiva. Scegliete un QI prima di avviare la vendita. La sua parcella va da 750 a 1.500 $ per scambio.
FIRPTA + 1031, il dettaglio per il venditore straniero
- FIRPTA standard: 15% del prezzo di vendita lordo trattenuto alla chiusura.
- Se l'immobile entra in un 1031: la ritenuta del 15% SI APPLICA COMUNQUE a meno che non sia abbinata a un certificato di ritenuta Modulo 8288-B.
- Depositate il Modulo 8288-B 90+ giorni PRIMA della chiusura per richiedere una ritenuta ridotta/nulla.
- Senza il certificato: il 15% resta all'IRS mentre cercate di completare il 1031, causa frequente di scambi falliti.
“Il 1031 non è una scappatoia, è una politica. Il Congresso vuole che il capitale circoli efficientemente nell'immobiliare statunitense. Gli investitori internazionali che pianificano in anticipo ottengono lo stesso trattamento degli americani.”
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