Domande e risposte per l'acquirente.
Quello che gli acquirenti internazionali chiedono davvero prima di firmare un preliminare a Miami. EB-5, FIRPTA, Save Our Homes, assicurazione uragani, il resto.
Qual è la soglia del visto investitore EB-5 per Miami nel 2026?
L'investimento minimo EB-5 è di 800.000 $ in un'Area di Lavoro Mirata (TEA) o 1.050.000 $ in un'area standard. La maggior parte dei progetti di nuova costruzione di Miami a Homestead e South Miami-Dade si qualifica come TEA. Una green card condizionata arriva in 12–24 mesi; la rimozione completa delle condizioni segue 2 anni dopo.
Cos'è FIRPTA e quanto trattiene l'IRS quando vendo la mia proprietà a Miami?
FIRPTA richiede agli acquirenti statunitensi di trattenere il 15% del prezzo di vendita lordo quando acquistano immobili da una persona straniera. È possibile ridurre o eliminare questo attraverso un certificato di ritenuta (Modulo 8288-B) depositato prima della chiusura, basato sull'effettiva plusvalenza prevista.
Qual è il tetto dell'imposta sulla proprietà della Florida e come Save Our Homes protegge la mia casa di Miami?
L'emendamento Save Our Homes (SOH) della Florida limita gli aumenti annuali del valore stimato al 3% (o IPC, quale è inferiore) per le residenze principali con homestead. Combinato con l'esenzione Homestead di 50.000 $, il più grande scudo fiscale per i proprietari-occupanti a Miami-Dade.
Come funziona l'assicurazione contro gli uragani per le nuove costruzioni a Miami?
Le case di nuova costruzione a Miami costruite secondo il Codice Edilizio della Florida post-2002 ricevono sconti significativi sui premi assicurativi. La maggior parte delle polizze è divisa tra Citizens Property Insurance o assicuratori privati, più copertura alluvione NFIP separata. I premi annuali per una casa unifamiliare Homestead da 700.000 $ vanno tipicamente da 3.500 a 7.000 $.
Brickell o Sunny Isles, quale è meglio per un investitore?
Brickell vince sul rendimento degli affitti (4–6% lordo, pool di inquilini professionali, finestre di re-affitto di 90 giorni) e liquidità di rivendita. Sunny Isles vince sull'apprezzamento del capitale (CAGR a 10 anni 7–9%) e domanda internazionale di seconda residenza. La maggior parte degli investitori internazionali divide: rendimento a Brickell, lifestyle a Sunny Isles.
Come funziona l'escrow di pre-costruzione in Florida (Sezione 718)?
Lo Statuto 718 della Florida regola gli acquisti di pre-costruzione di condomini. I depositi fino al 10% devono essere tenuti in un conto escrow; depositi aggiuntivi tra il 10% e il 20% possono essere utilizzati dallo sviluppatore con divulgazioni statutarie. Oltre il 20% lo sviluppatore può tipicamente utilizzare i fondi per la costruzione.
Posso fare Airbnb con il mio condo di Miami Beach? Quali zone permettono affitti brevi?
L'STR di Miami Beach è specifico per zona. La maggior parte delle strade residenziali di South Beach e Mid-Beach proibisce affitti inferiori a 6 mesi. Le zone RM-1 e RM-2 più prodotto hotel-condo designato permettono STR con registrazione. Sempre verificare sia la zonizzazione cittadina SIA i regolamenti del condominio.
Ho bisogno di un'assicurazione del titolo per acquistare proprietà a Miami?
Sì, l'assicurazione del titolo è il singolo costo di chiusura più grande (~0,5% del prezzo) e vale ogni dollaro. La Florida è uno stato di registrazione per atto; senza assicurazione del titolo siete personalmente esposti a privilegi non scoperti, trasferimenti precedenti fraudolenti e lacune nella catena del titolo.
Come un cambio 1031 mi permette di differire le plusvalenze su una proprietà di Miami?
Uno scambio simile della Sezione 1031 vi permette di differire l'imposta sulle plusvalenze reinvestendo i proventi della vendita in un'altra proprietà di investimento statunitense entro tempi rigidi: 45 giorni per identificare la proprietà sostitutiva, 180 giorni per chiudere. I venditori stranieri possono utilizzare 1031 ma la ritenuta FIRPTA si applica ancora.
Qual è la differenza tra le tariffe CDD e HOA, e quale è meglio?
Le tariffe HOA pagano la gestione della comunità in corso (manutenzione, servizi, assicurazione per aree comuni). Le tariffe CDD ripagano obbligazioni municipali che hanno finanziato l'infrastruttura iniziale, una valutazione simile a tassa di proprietà oltre all'HOA. Le comunità senza CDD risparmiano 30–60.000 $ su 30 anni.