Qual è la differenza tra le tariffe CDD e HOA, e quale è meglio?

Due acronimi che si somigliano ma significano cose finanziariamente del tutto diverse. Gli acquirenti che li confondono spesso se ne pentono anni dopo l'acquisto, il differenziale di costo cumulato può superare i 100.000 $ su una detenzione tipica.

HOA (Homeowners Association)

• Paga per: giardinaggio, sicurezza del cancello, manutenzione delle aree comuni, piscina comunitaria, assicurazione principale.
• Funziona come un club privato, i membri eleggono il consiglio, il consiglio fissa il budget.
• Fascia tipica: 200–800 $/mese per le comunità di nuova costruzione dell'area di Miami.
• Va con l'immobile, non potete rinunciarvi.

CDD (Community Development District)

• Paga per: il debito obbligazionario che ha finanziato strade, condutture idriche, fognature, drenaggio e parchi PRIMA della costruzione della comunità.
• Funziona come un minuscolo governo, ha il potere di imporre valutazioni simili all'imposta sulla proprietà.
• Fascia tipica: 1.200–3.500 $ all'anno per una casa unifamiliare dell'area di Miami.
• Diventa esigibile come parte della vostra bolletta annuale dell'imposta sulla proprietà, sembra invisibile finché non lo vedete.

Perché il CDD conta più di quanto gli acquirenti pensino

1. Costo cumulato su 30 anni: 36.000–105.000 $ in una tipica comunità CDD.
2. Non si riduce con l'ammortamento delle obbligazioni fino all'ultimo anno dell'obbligazione (spesso anno 25–30).
3. Trattato come 'ad valorem' o 'non-ad valorem' a seconda della contea, influisce su come appare nella bolletta fiscale.
4. Sopravvive alla vendita al prossimo proprietario, l'acquirente dovrebbe informarsi sugli anni di obbligazione residui nella due diligence.

Lista di controllo pratica per l'acquirente

• Chiedete all'agente: 'C'è un CDD, e quanti anni restano sull'obbligazione?'
• Guardate la bolletta annuale dell'imposta sulla proprietà del venditore, la voce CDD è visibile.
• Confrontate due case simili in comunità con CDD vs senza CDD sul costo di gestione mensile TOTALE, non solo sul prezzo.
• Pulte Coral Edge a Margate è intenzionalmente senza CDD, leggete le affermazioni di marketing e verificatele nei documenti di divulgazione.

“L'acquirente che paga 50.000 $ in più per una casa senza CDD e dorme sereno per 30 anni ha preso una decisione migliore di chi ha ottenuto un 'affare' al prezzo di listino e paga 100.000 $ di CDD cumulato sulla stessa detenzione.”