Tasse sulla Proprietà a Miami e in Florida, Guida dell'Acquirente

La struttura fiscale della Florida è il motivo più citato per cui gli americani benestanti si trasferiscono a Miami. Il titolo è vero: nessuna imposta sul reddito statale. Ma il quadro completo ha quattro livelli, e la maggior parte degli acquirenti stranieri ne sottovaluta tre.

Livello 1, Imposta sulla proprietà (specifiche di Miami-Dade)

• Aliquota effettiva: 1,9–2,1% del valore stimato all'anno, a seconda del comune all'interno di Miami-Dade.
• Include contea, consiglio scolastico, comune e vari distretti speciali.
• Pagata annualmente a novembre (4% di sconto se pagata entro il 30 novembre); insolvente dal 1° aprile.
• Il valore stimato è fissato il 1° gennaio; il divario tra valore di mercato e stimato può essere significativo.

Livello 2, Imposta federale sul reddito da locazione

La Florida non ha imposta statale sul reddito da locazione, ma quella federale si applica. I proprietari stranieri presentano il Modulo 1040-NR (o scelgono il trattamento 'effectively connected income' tramite il Modulo W-8ECI per dedurre le spese). Quest'ultimo è quasi sempre più favorevole per gli investitori seri, la ritenuta sul canone lordo è del 30% senza tale scelta.

Livello 3, Plusvalenze alla vendita

• Plusvalenze federali a lungo termine (detenute >1 anno): fasce 0% / 15% / 20% in base al reddito.
• Net Investment Income Tax (NIIT): ulteriore 3,8% per i contribuenti ad alto reddito.
• Ritenuta FIRPTA (venditori stranieri): 15% del prezzo lordo di vendita trattenuto alla chiusura.
• Plusvalenze statali della Florida: 0%.
• Peggiore scenario federale combinato: 23,8% sulla plusvalenza.

Livello 4, Assicurazione uragano / vento

Non un'imposta ma un costo annuale ricorrente che gli acquirenti stranieri sottovalutano. Miami-Dade richiede l'assicurazione uragano (vento) sugli immobili finanziati; gli acquirenti in contanti spesso la saltano (cattiva idea). Premio tipico su una casa Homestead da 700.000 $: 3.500–7.000 $ all'anno. La nuova costruzione (Codice Edilizio della Florida 2002+) ottiene sconti significativi sul premio rispetto al patrimonio più vecchio.

Homestead Exemption + Save Our Homes, lo scudo del proprietario-occupante

1. Rendete la Florida la vostra residenza principale (180+ giorni all'anno consigliati).
2. Presentate la domanda di homestead entro il 1° marzo al Miami-Dade Property Appraiser.
3. Il valore stimato scende immediatamente di 50.000 $.
4. Save Our Homes limita la crescita annuale del valore stimato al 3%, anche se il valore di mercato raddoppia in 10 anni.
5. Portabilità: 500.000 $ di risparmi SOH accumulati si trasferiscono alla vostra prossima residenza principale in Florida.

Scambio 1031, differire le plusvalenze tra reinvestimenti

La Sezione 1031 dell'IRC vi permette di differire l'imposta federale sulle plusvalenze scambiando il vostro immobile di investimento con un altro immobile di investimento statunitense. Tempistiche rigide: identificare la sostituzione entro 45 giorni dalla vendita, chiudere entro 180 giorni. I venditori stranieri possono usare il 1031, ma la ritenuta FIRPTA si applica comunque a meno che non sia abbinata al deposito di un certificato di ritenuta.

Certificato di ritenuta FIRPTA (Modulo 8288-B)

• Depositato PRIMA della chiusura, deve iniziare 90+ giorni prima della vendita.
• L'IRS calcola la plusvalenza effettiva attesa e approva una ritenuta ridotta (o nulla).
• Senza di esso: 15% del prezzo lordo di vendita trattenuto finché non presentate il 1040-NR per il rimborso (6–18 mesi).
• Costo: 1.500–3.500 $ di onorari del commercialista. Conveniente su qualsiasi vendita >500.000 $.

Tabella di riferimento rapido delle aliquote

• Imposta sul reddito statale: 0%
• Imposta sulla proprietà: 1,9–2,1% del valore stimato
• LTCG federale (alto reddito): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% sulla plusvalenza
• Ritenuta lorda FIRPTA: 15% del prezzo di vendita
• Assicurazione uragano: 3,5–7k $ all'anno (casa da 700k $)
• Sconto imposta sulla proprietà se pagata entro il 30 nov.: 4%
• Esenzione homestead: −50.000 $ del valore stimato
• Tetto Save Our Homes: 3% all'anno sulla crescita del valore stimato

“Il vantaggio fiscale della Florida si compone. L'anno 1 sembra una bolletta dell'imposta sulla proprietà del 2% contro un'imposta sul reddito statale di New York del 6%. L'anno 10 è un differenziale fiscale a vita del 18%, che torna nel vostro capitale.”