Miamin ja Floridan Kiinteistövero, Ostajan Opas

Floridan verorakenne on useimmin siteerattu syy, miksi varakkaat amerikkalaiset muuttavat Miamiin. Otsikko pitää paikkansa: ei osavaltion tuloveroa. Mutta koko kuvassa on neljä kerrosta, ja useimmat ulkomaiset ostajat aliarvioivat niistä kolme.

Kerros 1, Kiinteistövero (Miami-Daden erityispiirteet)

• Efektiivinen verokanta: 1,9–2,1% arvioidusta arvosta vuodessa, Miami-Daden kunnasta riippuen.
• Sisältää piirikunnan, koululautakunnan, kunnan ja erilaiset erityispiirit.
• Maksetaan vuosittain marraskuussa (4% alennus, jos maksetaan 30. marraskuuhun mennessä); myöhässä 1. huhtikuuta.
• Arvioitu arvo asetetaan 1. tammikuuta; markkina- ja arvioidun arvon välinen kuilu voi olla merkittävä.

Kerros 2, Liittovaltion tulovero vuokrasta

Floridalla ei ole osavaltion veroa vuokratulosta, mutta liittovaltion vero pätee. Ulkomaiset omistajat jättävät lomakkeen 1040-NR (tai valitsevat 'effectively connected income' -kohtelun lomakkeella W-8ECI vähentääkseen kuluja). Jälkimmäinen on lähes aina edullisempi vakaville sijoittajille, bruttovuokran pidätys on 30% ilman tätä valintaa.

Kerros 3, Myyntivoitto myynnissä

• Liittovaltion pitkän aikavälin myyntivoitto (pidetty >1 vuosi): 0% / 15% / 20% portaat tulojen mukaan.
• Net Investment Income Tax (NIIT): lisäksi 3,8% suurituloisille.
• FIRPTA-pidätys (ulkomaiset myyjät): 15% bruttomyyntihinnasta pidätetään sulkemisessa.
• Floridan osavaltion myyntivoitto: 0%.
• Yhdistetty liittovaltion pahin tapaus: 23,8% voitosta.

Kerros 4, Hurrikaani- / tuulivakuutus

Ei vero vaan toistuva vuosikustannus, jonka ulkomaiset ostajat aliarvioivat. Miami-Dade vaatii hurrikaani-(tuuli-)vakuutuksen rahoitetuille kiinteistöille; käteisostajat ohittavat sen usein (huono idea). Tyypillinen vakuutusmaksu 700 000 $ Homestead-omakotitalossa: 3 500–7 000 $ vuodessa. Uudisrakentaminen (Floridan rakennuskoodi 2002+) saa merkittäviä vakuutusmaksualennuksia vanhempaan kantaan verrattuna.

Homestead Exemption + Save Our Homes, omistaja-asukkaan suoja

1. Tee Floridasta pääasuntosi (suositellaan 180+ päivää vuodessa).
2. Jätä homestead-hakemus 1. maaliskuuhun mennessä Miami-Dade Property Appraiserille.
3. Arvioitu arvo laskee välittömästi 50 000 $.
4. Save Our Homes rajoittaa arvioidun arvon vuotuisen kasvun 3%:iin, vaikka markkina-arvo kaksinkertaistuisi 10 vuodessa.
5. Siirrettävyys: 500 000 $ kertyneistä SOH-säästöistä siirtyy seuraavaan Floridan pääasuntoosi.

1031-vaihto, lykkää myyntivoittoja uudelleensijoituksissa

IRC:n osa 1031 antaa sinun lykätä liittovaltion myyntivoittoveroa vaihtamalla sijoituskiinteistösi toiseen yhdysvaltalaiseen sijoituskiinteistöön. Tiukat aikataulut: tunnista korvaaja 45 päivän kuluessa myynnistä, sulje 180 päivän kuluessa. Ulkomaiset myyjät voivat käyttää 1031:tä, mutta FIRPTA-pidätys pätee silti, ellei sitä yhdistetä pidätystodistuksen jättämiseen.

FIRPTA-pidätystodistus (lomake 8288-B)

• Jätetty ENNEN sulkemista, täytyy aloittaa 90+ päivää ennen myyntiä.
• IRS laskee todellisen odotetun voiton ja hyväksyy alennetun (tai nollan) pidätyksen.
• Ilman sitä: 15% bruttomyyntihinnasta pidetään, kunnes jätät 1040-NR:n palautusta varten (6–18 kuukautta).
• Kustannus: 1 500–3 500 $ kirjanpitäjän palkkioita. Kannattava jokaisessa yli 500 000 $ myynnissä.

Pikaviitetaulukko verokannoista

• Osavaltion tulovero: 0%
• Kiinteistövero: 1,9–2,1% arvioidusta arvosta
• Liittovaltion LTCG (suurituloinen): 20% + 3,8% NIIT = 23,8% voitosta
• FIRPTA-bruttopidätys: 15% myyntihinnasta
• Hurrikaanivakuutus: 3,5–7k $ vuodessa (700k $ koti)
• Kiinteistöveroalennus maksettaessa 30. marraskuuhun mennessä: 4%
• Homestead-vapautus: −50 000 $ arvioidusta arvosta
• Save Our Homes -katto: 3% vuodessa arvioidun arvon kasvusta

“Floridan veroetu kertyy. Vuonna 1 se näyttää 2%:n kiinteistöverolaskulta verrattuna New Yorkin osavaltion 6%:n tuloveroon. Vuonna 10 se on 18%:n elinikäinen veroero, joka palaa pääomaasi.”