Homestead vs Florida City, Vuokratuoton Vertailu
Florida Cityllä on 30% alemmat aloitushinnat kuin Homesteadilla lähes samalle tuotteelle, mikä tuottaa 1,5–2,0 prosenttiyksikköä korkeamman bruto-cap-raten. Homesteadilla on hieman parempi pitkän aikavälin arvonnousupotentiaali ja paremmat koulut.
Kaksi markkinaa, yhden rampin päässä toisistaan
Homestead ja Florida City sijaitsevat vieretysten Miami-Daden eteläreunalla, hyvänä päivänä noin 45 minuutin päässä Brickellistä. Toisesta osavaltiosta tai ulkomailta tulevalle ostajalle ne näyttävät samalta vedolta: uusia townhome-taloja, työssäkäyviä vuokralaisia, hinnat murto-osa siitä mitä rannikko pyytää. Kyse ei ole samasta vedosta. Ero on kartalla pieni ja taulukossa suuri.
Homestead on vanhempi ja suurempi kaupunki. Siellä on oikea keskusta, vakiintunut vuokralaispohja joka nojaa sairaalaan ja ilmavoimien reservitukikohtaan, ja kouluja jotka arvioidaan pykälää korkeammalle. Florida City on pienempi ja tuoreempi tulokas sijoittajatarinassa. Maa vaihtaa siellä yhä omistajaa halvemmalla, joten rakentajat hinnoittelevat valmiin tuotteen matalammaksi, ja juuri tuo yksi seikka ohjaa suurinta osaa siitä mitä seuraa.
Mistä tuottoero syntyy
Vuokrat asettuvat näissä kahdessa kaupungissa sadan dollarin päähän toisistaan vastaavassa kolmen makuuhuoneen townhome-talossa. Ostohinnat eivät. Koska Florida Cityyn pääsee sisään noin 30% halvemmalla lähes identtisellä tuotteella, sama vuokra kattaa pienemmän lainan, ja brutto cap rate jää 1,5–2 pistettä korkeammaksi. Siinä on koko Florida Cityn perustelu yhdessä lauseessa.
Homestead vastaa kestävyydellä. Syvempi vuokralaispohja tarkoittaa lyhyempää tyhjää aikaa vuokrasopimusten välissä, ja vahvemmat kouluarviot pitävät jälleenmyyntiarvoa yllä kun aikanaan myyt. Kymmenessä vuodessa arvonnousukäyrä on kulkenut noin pisteen korkeammalla. Maksat siitä etukäteen ja korjaat sen talteen exitissä.
| Ulottuvuus | Homestead | Florida City |
|---|---|---|
| Townhome aloitushinta | $390–450k | $335–390k |
| Bruto cap rate | 5,0–6,0% | 6,5–8,0% |
| Arvonnousu 10v CAGR | 4,5% | 3,5% |
Vertailu vain tutkimustarkoitukseen. Ei ole suositus.
Kumpi sopii suunnitelmaasi
Jos kuukausittainen luku on se mikä pitää sinut hereillä öisin, Florida City voittaa. Matalampi sisäänmeno, korkeampi tuotto, nopeampi takaisinmaksu käsirahalle. Se sopii ostajalle joka haluaa kohteen kantavan itsensä ensimmäisestä kuukaudesta ja viihtyy markkinalla joka vielä todistaa jälleenmyyntisyvyyttään.
Jos pidät kohdetta vuosikymmenen ja mietit kuka ostaa paikan sinun jälkeesi, Homestead on turvallisempi pito. Paremmat koulut, laajempi vuokralaispohja ja jälleenmyyntitarina joka ei ole kiinni siitä että seuraava sijoittaja-aalto ilmestyy paikalle. Tuotto on tänään ohuempi, mutta exit on yleensä siistimpi.
Kaksi käytännön huomiota ennen kuin sitoudut kumpaankaan. Tarkista kantaako yhteisö CDD-lainaa, sillä tuo vuosittainen erä voi hiljalleen syödä tuottoedun. Ja varmista se ulkomaalaisen ostajan käsiraha jota rahoittajasi odottaa, koska se muuttaa todellista cash-on-cashia enemmän kuin otsikon cap rate. Kun olet valmis etenemään, esittelemme sinut valtuutetulle Florida-välittäjälle ja rahoittajalle, jotka hoitavat itse kaupan.
Tarvitsetko apua valintaan?
Jätä tietosi. Vastaamme yhden työpäivän kuluessa, omalla kielelläsi.