Brickell vai Sunny Isles, kumpi on parempi sijoittajalle?

Brickell ja Sunny Isles palvelevat eri sijoittajaprofiileja. Molemmat houkuttelevat kansainvälistä pääomaa, mutta taustamekanismi, vuokralaispooli, vajaakäyttöriski, irtautumisaikataulu, on täysin erilainen.

Brickell, tuottomoottori

• Vuokralaispooli: rahoitusalan ammattilaiset, tech-työntekijät, asianajajat, institutionaalisen laadun vuokralaiset.
• Vajaakäyttö: alle 8 % vuoden aikana, yksinumeroiset uudelleenvuokrausajat.
• Bruttotuotto: 4,5–6,0 % rakennuksen mukavuuksista ja yhtiövastikekuormasta riippuen.
• Jälleenmyyntilikviditeetti: 30–60 päivää markkinoilla normaaleissa sykleissä. Syvä toissijainen ostajapooli.

Sunny Isles, arvonnousuveto

• Omistaja-asukkaiden suhde on korkea, useimmat ostajat käyttävät yksikköä itse osan vuodesta.
• Pääoman arvonnousu on ollut 7–9 % CAGR liukuvilla 10 vuoden ikkunoilla.
• Merkkirakennukset (Porsche, Armani, Aston Martin, Bentley) säilyttävät arvonsa syklien läpi.
• Alhaisempi vuokrausnopeus, mutta vuokraus ei ole tässä ensisijainen teesi.

Ylläpitokustannuserot

1. Yhtiövastike Brickellissä: tyypillisesti 1,20–1,80 $/sqft/kk uudelle tuotteelle.
2. Yhtiövastike Sunny Islesissä: 1,50–2,50 $/sqft/kk merkki-inventaariolle.
3. Kiinteistövero: samanlainen molemmissa, Miami-Dade ad valorem 1,9–2,1 %.
4. Vakuutus: Sunny Isles meren rannalla maksaa 30–60 % enemmän kuin Brickell.

Jakostrategia

Monet kokeneet kansainväliset sijoittajat pitävät yhden yksikön kummassakin: Brickell-asunnon kassavirtaan + valuuttasuojaukseen, sekä Sunny Isles -yksikön osa-aikaisena asuntona ja pitkän aikavälin arvonnousuvetona. Brickellin kassavirta kattaa usein merkittävän osan Sunny Islesin ylläpitokustannuksesta.

“Brickell on vuokralaisesi kaupunginosa. Sunny Isles on sinun kaupunginosasi. Älä sekoita näitä, ne vaativat erilaista ajattelutapaa jokaisessa analyysin vaiheessa.”